令和6年1月15日　提出 船橋 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -62 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市前貝塚町１０１２番２４ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 塚田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 塚田駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする比較的熟成度の高い住宅地域であり、今後も現在の居住環境を維持するものと予測 する。今後の地価動向は、需要の拡大から上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線、ＪＲ武蔵野線沿線に存する船橋市内の住宅地域。需要者の中心は船橋市及び近隣市内に居住 する一次取得者のほか、圏外からの転入者も見られる。駅から徒歩圏内で、区画の整った居住環境の良好な地域におい ては、価格に値頃感が認められ、需要は増加傾向にある。土地は２５００万円～３０００万円前後、新築戸建は４００ ０万円程度が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であるが、自用目的の取引が中心であり、対象標準地の画地 規模及び行政的条件から事業採算に見合う収益は期待し得ないので、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重 視する住宅地域であることから、市場の実勢を反映した信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標 準地との検討を踏まえ、一般的な経済情勢等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.0] 100 [ 70.4] [102.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数は減少、取引価格は上 昇傾向にある。ＪＲ沿線の堅調な需要が、私 鉄沿線や郊外の利便性の劣る住宅地域にも波 及している。 駅から徒歩圏に位置する住宅地域。東武野田 線沿線はＪＲ沿線に比べて人気は劣るが、生 活利便性も良好で需要は堅調。地価は上昇傾 向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％