別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
船橋 -58 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -58 千葉県 千葉第3 氏名  不動産鑑定士 坂田 雄一   TEL.
鑑定評価額 29,500,000 円  1㎡当たりの価格 190,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
140,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
船橋市藤原2丁目336番6
「藤原2-9-11」
②地積
 (㎡)
155  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)




1.5:1
住宅

W2
周辺に空地も見られ
る区画整理後の住宅
地域
西6m市道 水道、ガス 船橋法典

380m
(2)



①範囲 東    40 m、西    40 m、南    90 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.6 m、奥行 約    10.0 m、規模         155 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北   
 6m市道
交通

施設
船橋法典駅北東方

380m
法令

規制
1低専
(40,80)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅の多い最寄り駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域。土地の利用状況は、今後も現状の利用状況を
維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           190,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市及び市川市の住宅地域。特にJR武蔵野線、東武野田線沿線の住宅地域は代替性が強い。戸建住
宅の需要者は都内へ通勤する30歳~40歳台の一次取得者が中心である。都心への通勤利便性が比較的高く、住宅需
要は堅調であり、戸建住宅の中心価格帯は、土地のみで3000万円程度、新築戸建ては4000万円台~5000万
円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域の周辺にはアパートも見られる
が、対象標準地は第一種低層住居専用地域(40/80)にあり、戸建住宅敷地に適した規模、形状であることから賃
貸住宅等の建設は事業収支の面から困難であり、収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域である
ため、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 船橋 -28                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        115,000 円/㎡
[106.1]
100
100
[101.0]
100
[ 64.6]
[102.0]
100
191,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          174,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。雇用・所得環境
が改善する下で、緩やかな回復が続くことが
期待される。

船橋法典駅に近い区画整然とした住宅地域。
利便性、住環境ともに比較的良好である。安
定した住宅需要が認められる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +1.5
環境       -35.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.2 %  %
3 試算価格算定内訳 船橋 -58 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24103
5757
-1615
船橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地




1住居
高度1種最高20m
(60,160)
b 24103
5825
-1801
市川市

建付


  
(           ) 
不整形 北6.3m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
c 24103
4636
-1736
市川市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西3.4m市道
、南東3.3m、
角地



1低専

(50,100)
d 24103
5331
-1310
船橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西6m道路、
南東4m、
南西4m、
三方路


1低専

(50,100)
e 24103
3639
-1423
市川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.5m私道、
中間画地




1低専
宅造規制区域
(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
202,624  
100
[ 100.0]
[ 108.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 118.5]

185,012 
100
[ 102.5]

180,500 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

184,000 
b (            
140,087  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

166,859 
100
[  93.9]

177,699 

181,000 
c (            
178,294  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

171,302 
100
[  77.6]

220,750 

225,000 
d (            
151,226  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

150,228 
100
[  86.9]

172,875 

176,000 
e (            
195,672  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 140.0]

145,217 
100
[  80.5]

180,394 

184,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.82 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.6 環境      -1.0
画地     +18.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.2 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.65 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.3 交通・接近   -6.2 環境      -4.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.8 交通・接近  -12.0 環境     -10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.2 環境     -10.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.65 
街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  -11.3 環境     -10.0
画地     +12.2 行政       0.0 その他    +30.0 行政      +4.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     190,000 円/㎡]  



船橋 -58 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当該標準地は土地の高度利用ができない第一種低層住居専用地域(40/80)に所在しており、土地の規模を
考慮するとアパート等の収益用建物を建築しても地価水準に見合う純収益を得ることはできないことが明らかで
あるため、収益還元法は適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 船橋 -58 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  船橋市藤原二丁目336番6
0407000250013-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
船橋 -58 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -58 千葉県 千葉第3 氏名  不動産鑑定士 張間 雄次   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  1㎡当たりの価格 195,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
140,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
船橋市藤原2丁目336番6
「藤原2-9-11」
②地積
 (㎡)
155  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)




1.5:1
住宅

W2
周辺に空地も見られ
る区画整理後の住宅
地域
西6m市道 水道、ガス 船橋法典

380m
(2)



①範囲 東    40 m、西    40 m、南    90 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.6 m、奥行 約    10.0 m、規模         155 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北 6m市
交通

施設
船橋法典駅北東方

380m
法令

規制
1低専
(40,80)


⑤地域要因の将
 来予測
区画の整い中規模戸建住宅が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地である。今後も戸建住宅地域として推移するものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           195,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、船橋市・市川市内のJR武蔵野線駅徒歩圏内の住宅地域である。売買での需要者の中心は
、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する中堅企業勤務者や中小規模自営業者等である。中規模戸建住宅が建ち並
んでいる。空地も見受けられ建売分譲も行われている。需要の中心としては、45坪程度の土地で2900万円、新築
住宅で4600万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、建築規制が強く、戸建住宅としての土地利用が中心である。経済合理
性のある建物の賃貸の想定が困難で収益価格は求めえなかった。比準価格においては、対象標準地と地域性が類似した
藤原地区や周辺地区の事例を採用して、慎重に比準し、その中でも相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。
そこで、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 船橋 -28                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        115,000 円/㎡
[106.1]
100
100
[101.0]
100
[ 63.4]
[102.0]
100
194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          174,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利の状況が続いているが金利先高感も生
じている。貨幣供給量は多く、不動産需要は
、強いもののやや慎重さも見られる。


駅距離の近い地域にあり、個人の住宅需要や
建売業者の需要が強く見られる。都心からの
地価上昇の波及もあり、地価は上昇傾向にあ
る。

価格形成要因に影響する個別的要因の変動は
認められない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +1.0
環境       -39.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+12.1 %  %
3 試算価格算定内訳 船橋 -58 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24103
5757
-1615
船橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地




1住居
高度1種最高20m
(60,160)
b 24103
7618
-318
船橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地




1住居
高度1種最高20m
(60,160)
c 24103
5537
-235
船橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6.2m市道、
中間画地




1住居
風致地区
高度地区
(40,200)
d 24103
6468
-762
船橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西3.4m市道
、中間画地




1低専

(50,100)
e 24103
5825
-1801
市川市

建付


  
(           ) 
不整形 北6.3m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
202,624  
100
[ 100.0]
[ 108.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 118.5]

185,012 
100
[  96.8]

191,128 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

195,000 
b (            
128,942  
100
[ 100.0]
[ 107.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

138,484 
100
[  72.2]

191,806 

196,000 
c (            
156,530  
100
[ 100.0]
[ 104.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

159,417 
100
[  84.2]

189,331 

193,000 
d (            
107,617  
100
[ 100.0]
[ 107.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

112,423 
100
[  59.3]

189,583 

193,000 
e (            
140,087  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

166,859 
100
[  86.9]

192,013 

196,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.82 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     -12.0
画地     +18.5 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.82 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -7.0 環境     -28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -7.0 環境     -38.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.65 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境     -10.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     195,000 円/㎡]  



船橋 -58 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
公法上の規制が厳しく、収益目的での建物想定が困難であり、地域での土地利用も戸建住宅を主としているため
、賃貸の事例が乏しいことから収益還元法の適用ができない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 船橋 -58 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  船橋市藤原二丁目336番6
0407000250013-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考