令和6年1月15日　提出 船橋 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -49 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市坪井西１丁目７２０番４６ ｢坪井西１－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 宅造規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 船橋日大前 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    75 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 船橋日大前駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様 の住環境を維持していくものと思料。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市東部で、新京成線、東葉高速鉄道の各駅勢圏の住宅地域である。駅への交通接近性はやや劣るもの の住環境は良好で、安定した需要が認められる。需要者は都内及び市内通勤の３０歳代～４０歳代の一次取得者、二次 取得者が典型的で、地縁的選好性を有する世帯の他、周辺市等からも需要がある。価格帯は標準的画地規模の場合で１ ５００万～２０００万円前後、新築建売分譲の場合は３０００万～４５００万円前後で取引されていることが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で一部アパート等の賃貸住宅も見受けられるが、当該圏域の市場参加者は自己居住 目的の個人が典型的で、収益物件建設目的の市場参加者を想定することは規範性に欠けると判断し、収益還元法は非適 用とした。比準価格は一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり説得力は高い。したがって、取引市場を反映し た比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [ 95.7] [104.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復。先行きは緩やかな回復 が続くことが期待される。ただし、海外景気 の下振れが我が国の景気を下押しするリスク となっている。 駅徒歩圏の住宅地域。地域要因に特段の変動 はない。最寄駅からやや遠いが需要は安定的 で、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +2.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％