別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -45 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.
鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本郷町６２５番３
 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等の外、空地も残る
住宅地域		 南西6.4m市道 水道、ガス、下水 西船橋

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   125 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  10.6 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
．４ｍ市道		 交通

施設		 西船橋駅西方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が見られるＪＲ西船橋駅徒歩圏内の住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するもの
と予測する。今後の地価は一般的要因の下、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市南西部のＪＲ中央・総武線、武蔵野線、京成本線、東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。需要
者の中心は都心通勤のサラリーマンで、同一需給圏内外からの一次、二次取得者層である。都心への接近性、利便性に
優れる住宅地域で、開発余地が少なく宅地の供給が少ないこと等から従来より根強い需要が認められる。土地は標準画
地規模で２５～３５百万円程度、新築戸建物件は総額３５～５０百万円程度が市場で中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う経済合理的な賃料水準が形成されていないこと等から、収益
価格は比準価格に比べ低位に求められたものと思料される。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存するこ
とから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、当該比準価格を標
準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[109.8]		 [103.0]
100		 298,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレ
ワークの広がり等を背景に、生活利便性等に
よる程度の差はあるが、総じて上昇傾向を示
した。

ＪＲ西船橋駅徒歩圏内の生活利便性に優る一
般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であ
り、一般的要因の下、地価は引続き上昇傾向
を示した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.2
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９４３７
-469		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.3m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,200)
b ２４１０３
５３３１
-1309		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c ２４１０３
６８１５
-2041		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
北西4m、角地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
d ２４１０３
７０２２
-106		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東2.6m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e ２４１０３
１０２６６
-1523		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
282,486  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
332,336 		 100
[ 110.8]
299,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
309,000 
b (　           ) 
257,567  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
323,625 		 100
[  95.8]
337,813 
348,000 
c (　           ) 
234,951  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
240,930 		 100
[ 101.6]
237,136 
244,000 
d (　           ) 
221,353  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
245,998 		 100
[  81.6]
301,468 
311,000 
e (　           ) 
257,299  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.8]
309,124 		 100
[ 114.9]
269,037 
277,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    298,000 円／㎡]  



船橋 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,666,817 
456,989 
2,209,828 
1,259,990 
949,838 		 （　0.9692）
920,583 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,787,408 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 51.00 Ｗ2 102.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡      9.5 m x   10.6 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ワンルームタイプ住戸２戸（合計４戸）、平均専有面積２５．５㎡を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
51.00 
100.0 
51.00 
2,350 
119,850 		 1.0  119,850 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
51.00 
100.0 
51.00 
2,398 
122,298 		 1.0  122,298 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
102.00 
100.0 
102.00 

242,148 		 242,148 
0 
⑨年額支払賃料        242,148 円　×　12ヶ月　＝　       2,905,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,905,776 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       241,179 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,664,597 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,148 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,666,817 円　　　　（　        26,668 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３５３
３１
　　　　-3670		 2,555  
(   2,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,557 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,398 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３５３
３１
　　　　-3671		 2,519  
(   2,519) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
2,496 
c ２４１０３５３
３１
　　　　-3681		 1,939  
(   1,859) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,160 
船橋 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,500 円  　　　　     16,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,289 円  　　　        2,905,776　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      138,500 円  　　　　     16,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         456,989 円　（　　　　　　         4,570 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0773     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,259,990 円  
（　　　　　        12,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,666,817 円      
②総費用 456,989 円      
③純収益　①－② 2,209,828 円      
④建物等に帰属する純収益 1,259,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 949,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 920,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,787,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本郷町６２５番３
 0407010056495-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -45 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市本郷町６２５番３
 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等の外、空地も残る
住宅地域		 南西6.4m市道 水道、ガス、下水 西船橋

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   125 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  10.6 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　　
　６．４ｍ市道		 交通

施設		 西船橋駅西方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 都心への交通アクセス良好なＪＲ中央総武線西船橋駅から徒歩圏内に位置する住宅地域である。地域要因に特段
の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市南西部のＪＲ中央総武線、京成本線及び東京メトロ東西線沿線の住宅地域で、需要者は船橋市内及
び周辺市に居住する都心へ通勤する３０歳～４０歳台の一次取得者層が中心である。都心への交通利便性良好な西船橋
駅徒歩圏内の住宅地域であり、需要が強い反面供給物件が少ないことから、地価は上昇傾向で推移している。土地は１
００㎡程度で３０００万円台程度、新築戸建て住宅は５０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅に資産保有を目的としたアパートが混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低位に試算された。地域内への新規の市場参加者は戸建住宅を中心とした自己居住目的で
の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[109.6]		 [103.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。雇用・所得環境
が改善する下で、緩やかな回復が続くことが
期待される。

都心への交通利便性良好な西船橋駅から徒歩
圏内にある住宅地域である。地域要因に特段
の変動要因はないが、需要は強く地価は上昇
傾向で推移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５３３１
-1309		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
b ２４１０３
５５３７
-229		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
c ２４１０３
１０２６６
-1523		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
d ２４１０３
６８１５
-2011		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,567  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
323,625 		 100
[  87.6]
369,435 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
381,000 
b (　           ) 
154,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.5]
208,697 		 100
[  89.4]
233,442 
240,000 
c (　           ) 
257,299  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.8]
309,124 		 100
[ 112.1]
275,757 
284,000 
d (　           ) 
209,170  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
254,941 		 100
[  89.1]
286,129 
295,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



船橋 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,775,781 
451,825 
2,323,956 
1,383,670 
940,286 		 （　0.9692）
911,325 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,598,469 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 51.00 Ｗ2 102.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡      9.5 m x   10.6 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身用１Ｋタイプ、平均専有面積２５．５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段型プランを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
51.00 
100.0 
51.00 
2,446 
124,746 		 1.0  124,746 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
51.00 
100.0 
51.00 
2,496 
127,296 		 1.0  127,296 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
102.00 
100.0 
102.00 

252,042 		 252,042 
0 
⑨年額支払賃料        252,042 円　×　12ヶ月　＝　       3,024,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,024,504 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       251,034 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,773,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           252,042 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,775,781 円　　　　（　        27,758 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９０
３９
　　　　-3465		 2,519  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,623 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,496 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３９０
３９
　　　　-3466		 2,533  
(   2,428) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
2,422 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 53,700 円  　　　　     17,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 151,225 円  　　　        3,024,504　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      152,100 円  　　　　     17,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         451,825 円　（　　　　　　         4,518 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0773     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,383,670 円  
（　　　　　        13,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,775,781 円      
②総費用 451,825 円      
③純収益　①－② 2,323,956 円      
④建物等に帰属する純収益 1,383,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 940,286 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 911,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,113 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,598,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市本郷町６２５番３
 0407010056495-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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