別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -44 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.
鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市西船１丁目５６４番２０
｢西船１－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ高台の分譲
住宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 西船橋

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 西船橋駅北東方

920m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心とした古くからの居住環境良好な住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を船橋市西部のＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域と判定した。典型的な需要者は３０代から４０代の都
心へ通勤するサラリーマン層であり、市内や隣接市の居住者を中心に、都内からの流入もみられる。西船橋駅は交通利
便性に優れるため、西船橋駅を中心とした住宅地の需要は強い。需要の中心となる土地の規模は１００㎡から１５０㎡
程度、中心価格帯は土地で３７００万円前後、新築戸建の場合５５００万円台から６０００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が多く収益用不動産は少ない地域である。対象標準地において収益用不動産の想
定は合理的ではないため、収益還元法による収益価格は試算しない。対象標準地に係る典型的な市場参加者は、代替競
争不動産との比較検討によって取引意思を決定する個人であることから、取引事例比較法による比準価格の説得力は高
い。よって実証的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[115.0]		 [102.0]
100		 282,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症対策の緩和により国内景気は回復傾向
にあり、超低金利政策の継続による余剰資金
が不動産投資に回り土地価格は上昇している
。

駅徒歩圏を中心とした住宅地需要は市域全体
に拡大し、新規に住宅を求める若年層も多く
割安感のある当地域の建売住宅について価格
は上昇している。

個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動
させる市場性の変化もない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.2
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５５３７
-217		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
b ２４１０３
７０２２
-106		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東2.6m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c ２４１０３
５３３１
-1309		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d ２４１０３
６８１５
-2011		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(60,160)
e ２４１０３
７６３２
-2140		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.9m市道、
北西5.2m、
角地
１住居
高度1種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,480  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
263,462 		 100
[  95.2]
276,746 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
282,000 
b (　           ) 
221,353  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
245,998 		 100
[  88.3]
278,593 
284,000 
c (　           ) 
257,567  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
323,625 		 100
[ 118.2]
273,794 
279,000 
d (　           ) 
209,170  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
254,941 		 100
[  92.3]
276,209 
282,000 
e (　           ) 
319,725  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
326,554 		 100
[ 111.7]
292,349 
298,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  +3.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



船橋 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域に存し、市場参加者は自用目的の個人が想定されること、また、
対象標準地に係る行政的条件からも、収益用不動産の想定は経済合理的ではないことから、収益還元法は適用し
ない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 船橋 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市西船一丁目５６４番２０
 0407010017090-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -44 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.
鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 274,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市西船１丁目５６４番２０
｢西船１－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ高台の分譲
住宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 西船橋

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ市道		 交通

施設		 西船橋駅北東方

920m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は熟成度の高い戸建住宅地域であり、建物等も比較的新しい戸建住宅が建ち並んでいる。当面は建物の
建て替え等も少なく、地域要因は安定的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    274,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ総武線、京成本線沿線の船橋市西部の住宅地域。需要者は地元居住者、市内在住の一次取得
者層を中心とするが、外部からの転入者も見られる。ＪＲ西船橋駅に徒歩圏内であり通勤の利便性に優るほか、住環境
も概ね良好であるため、従来より需要は堅調に推移している。土地は標準的規模で３，５００万円前後～４，０００万
円弱、新築建売住宅は総額４，５００～５，５００万円弱が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は周辺にアパートも見られるものの、主に戸建住宅地として利用されている住宅地域である。当該地域は自己
使用に基づく住環境・利便性等が重視されて土地取引がなされている地域であり、画地規模・容積率等から投資採算性
の面で想定に現実性を欠く収益還元法の適用は断念した。よって、類似不動産の取引事例より試算し、市場の実態を表
し、実証的でありかつ説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[118.1]		 [102.0]
100		 274,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然として低い金利と東京都内の物件と比較
しての割安感から、都市部の住宅需要は底堅
く、需給ギャップを反映して地価は上昇傾向
を強めている。

ＪＲ総武線の最寄駅徒歩圏内にあり、需要は
底堅く推移している。通勤の利便性を重視す
る住宅需要は依然として高く、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５３３１
-1309		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
b ２４１０３
１０３８９
-612		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m未舗装私
道、中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c ２４１０３
７６１８
-319		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
d ２４１０３
６４６８
-713		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.4m市道、
東3.8m、角地
準工
高度2種最高31m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,567  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
323,625 		 100
[ 118.5]
273,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
186,308  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
202,132 		 100
[  77.3]
261,490 
267,000 
c (　           ) 
203,908  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
219,414 		 100
[  82.3]
266,603 
272,000 
d (　           ) 
212,288  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
222,079 		 100
[  81.8]
271,490 
277,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    274,000 円／㎡]  



船橋 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅を中心とする住宅地域であるほか、風致地区に指定されているため対象標準
地に建築可能な賃貸用建物は小規模なものに限定される。そのため投資採算性を有する賃貸用建物の建築が困難
であり、賃貸経営を想定することが現実性を欠くところから収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 船橋 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市西船一丁目５６４番２０
 0407010017090-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考