令和6年1月15日　提出 船橋 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -20 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.

鑑定評価額 8,400,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市咲が丘４丁目６３４番３６ ｢咲が丘４－１７－１３｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 主として小規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 二和向台 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 二和向台駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、地域要因について格別の変動要因はない。物価上昇及び金 利の行方等の不透明感はあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が薄れ、地価水準は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市内の「新京成線」各駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、東京２３区内に通勤するサラリー マン層が一次取得者や二次取得者になると想定される。在宅勤務の増加によって東京都心部への通勤が減少した頃から 土地需要が回復し、新型コロナウイルス感染症が５類感染症に移行してからも強含みである。土地は１，０００万円以 内、新築戸建住宅は３，０００万円以下が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替・競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した規範性の高い多数の取引事例を価格判 定の基礎としたものであり、実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法は適用せず、取引 事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く説得力を有する。よって市場実態を反映した比準 価格を標準とし、さらに代表標準地との検討及び単価と総額の関連も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [133.9] [102.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の５類移行後は、 人の移動は戻りつつある。物価上昇や金利の 上昇等はあったが、不動産市況への悪影響は 限定的であった。 標準地設定区域では新築戸建住宅の売買に際 し、建築費の高騰を反映して総額が上昇する 傾向が見られ、主な需要者の所得は上方に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％