令和6年1月15日　提出 船橋 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -14 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市飯山満町３丁目１３７４番３２ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 飯山満 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 飯山満駅東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、地域要因も安定的に推移しているものと認められる。飯山満駅南側で土地区 画整理事業は進んでいるものの、当該地域については当面は現状の住環境等を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市内かつ東葉高速鉄道沿線、新京成線沿線の住宅地域である。需要者は、船橋市及び隣接市内在住 の一次取得者層等が中心である。街区は雑然としているものの都心部へのアクセスが良好であるほか、価格についても 値頃感があるため一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、戸建住宅地１００㎡程度で１，０００～１， ２００万円前後、新築戸建住宅では３，０００万円前後～３，５００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周辺にアパート等も見られるものの、小規模画地については専ら戸建住宅地として利用されている住宅地域 である。当該地域は住環境・利便性等が重視されて土地取引がなされている地域であるほか、画地規模・容積率等の点 から投資採算性の面で想定に現実性を欠く収益還元法の適用は断念した。よって、近傍類似の不動産に係る取引事例よ り試算され、実証的であり説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [102.0] 100 [136.4] [103.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として低い金利とＪＲ総武線沿線地域に 対しての割安感から住宅需要は高まっており 、地価は上昇傾向を強めている。 通勤面で利便性の高い東葉高速鉄道沿線の住 宅地域である。周辺地域の地価上昇傾向を受 けて、当該地域の地価も僅かながら上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％