令和6年1月15日　提出 船橋 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市三山１丁目５２８番５７ ｢三山１－１８－１２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 京成大久保 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 京成大久保駅北方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 京成本線京成大久保駅から徒歩圏外に位置する中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変 動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市東部及び習志野市内の京成本線及び新京成線沿線の住宅地域で、需要者は船橋市内及び周辺市に居 住する３０歳～４０歳代の都内通勤者が中心である。中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で需給関係は比較的安定して いるが、最寄駅から徒歩圏外にあり地価は概ね横ばい傾向で推移している。土地は１６０㎡程度で１６００万円程度、 新築戸建住宅は３０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から徒歩圏外にある一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内への市場参加者は自用の住宅所有を目的 とした個人が主体であり、収益性は考慮されずに地価が形成されていることから賃貸共同住宅の想定は現実的ではない 。居住環境が重視される住宅地域で、取引価格の水準を指標として価格が決定されていると判断されることから、収益 価格は試算せず、代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [102.0] 100 [146.9] [105.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる が、緩やかに回復している。雇用・所得環境 が改善する下で、緩やかな回復が続くことが 期待される。 京成大久保駅から徒歩圏外の低地帯に存する 住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。 交通利便性に劣ること等から、地価は緩やか な上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.9 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％