別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　敦子   TEL.
鑑定評価額 49,300,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市宮本６丁目１８１４番５
｢宮本６－２１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 南4m市道 水道、ガス、下水 船橋

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 船橋駅東方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな
い限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市のＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住
して東京都内へ通勤する一次及び二次取得者である。当該地域は、快速停車駅である「船橋」駅から徒歩圏内にある住
宅地域で、都心への接近性及び生活利便性が良好なため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地は１７０㎡で４
，８００万円前後、土地を細分化した新築建売住宅は５，０００～６，０００万円程度の物件が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、周辺にはアパート等も見られるが画地条件等により投資採算性に
見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。また、地域内の土地（更地）取引は自己使用目的
での取引が大半であり、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、本件においては比準価格を採用
して収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    349,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[102.0]		 100
[141.7]		 [105.0]
100		 276,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製造業は半導体不足解消等、非製造業は対面
型サービス業の回復等により景気感は改善し
た。人件費の高まりや物価高による需要減少
等の懸念は残る。

最寄り駅からやや距離はあるが徒歩圏内にあ
る成熟した戸建住宅地域であり、特に大きな
地域要因の変動はない。地価は上昇で推移し
た。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
７６１８
-307		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
b ２４１０３
９６４９
-1903		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種31m
(60,200)
c ２４１０３
７０２２
-114		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d ２４１０３
５５３７
-214		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(60,160)
e ２４１０３
９４３７
-467		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.1m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,779  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
274,378 		 100
[  99.0]
277,149 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
291,000 
b (　           ) 
270,020  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
278,506 		 100
[ 100.5]
277,120 
291,000 
c (　           ) 
162,562  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.8]
231,404 		 100
[  89.1]
259,713 
273,000 
d (　           ) 
231,591  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
230,916 		 100
[  87.3]
264,509 
278,000 
e (　           ) 
216,562  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
220,850 		 100
[  86.2]
256,206 
269,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -24.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



船橋 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,850,971 
1,220,239 
4,630,732 
3,385,190 
1,245,542 		 （　0.9724）
1,211,165 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     24,717,653 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.21 ＬＳ3 232.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   160 ％   176 ㎡     12.1 m x   14.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ・平均専有面積約３５㎡で６戸を想定。 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 共有部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.04 
88.9 
70.24 
2,354 
165,345 		 1.0  165,345 
1.0  165,345 

 2～ 2		 居宅
78.49 
89.5 
70.24 
2,427 
170,472 		 1.0  170,472 
1.0  170,472 

 3～ 3		 居宅
75.19 
93.4 
70.24 
2,476 
173,914 		 1.0  173,914 
1.0  173,914 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
232.72 
90.5 
210.72 

509,731 		 509,731 
509,731 
⑨年額支払賃料        509,731 円　×　12ヶ月　＝　       6,116,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,116,772 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       507,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,609,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           509,731 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          509,731 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         237,217 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,850,971 円　　　　（　        33,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９０
１５
　　　　-3565		 2,774  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[109.2]		 100
[100.0]
2,619 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,532 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,427 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３９０
１５
　　　　-3562		 2,392  
(   2,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[ 97.0]
2,444 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 301,800 円  　　　　     50,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 305,839 円  　　　        6,116,772　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,500 円  　　　　     50,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,220,239 円　（　　　　　　         6,933 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     232.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,385,190 円  
（　　　　　        19,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,850,971 円      
②総費用 1,220,239 円      
③純収益　①－② 4,630,732 円      
④建物等に帰属する純収益 3,385,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,245,542 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,211,165 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,717,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市宮本六丁目１８１４番５
 0407000368204-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
船橋 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 -4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福崎　隆一   TEL.
鑑定評価額 48,400,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市宮本６丁目１８１４番５
｢宮本６－２１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 南4m市道 水道、ガス、下水 船橋

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 船橋駅東方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ既に熟成した住宅地域。当分の間、現状のまま推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内、主としてＪＲ総武線沿線の住宅地域。戸建住宅の主たる需要者は３０歳台～４０歳台の都内へ
の通勤者が中心と思われる。ＪＲ船橋駅徒歩圏にあり、安定した住宅需要が見込める地域で、恒常的に需要が供給を上
回っている傾向が強い。中心的価格帯は土地のみで４，０００万円台～６，０００万円台程度、新築戸建住宅で５，０
００万円台～８，０００万円台程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格で実証的である。周辺にはアパート等も見られるが、対象標準
地の規模では、主たる需要者は自己使用の戸建住宅の取得者である。地価水準と賃料水準、画地規模等を勘案するに対
象標準地にアパート等を建築し賃貸することは、投資採算性の面から難がある。代表標準地との検討を踏まえ、市場性
を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめることとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    349,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[102.0]		 100
[142.5]		 [105.0]
100		 275,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会全般的な景気動向により環境、利便性に
優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが
劣る地域は横ばいと２極化が認められる。


ＪＲ船橋駅徒歩圏の閑静な住宅地域。常に安
定した住宅需要が見込め、地価は上昇基調に
ある。


個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.2
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９６４９
-1903		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種31m
(60,200)
b ２４１０３
７６３２
-2143		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m私道、
中間画地
１低専
宅造規制区域
(54,108)
c ２４１０３
７０２２
-114		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d ２４１０３
７６３２
-2103		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.2m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高31m
(70,200)
e ２４１０３
５７５７
-1638		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.7m私道、
中間画地
１住居
高度1種最高31m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
270,020  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
278,506 		 100
[ 100.7]
276,570 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
290,000 
b (　           ) 
294,058  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
300,540 		 100
[ 108.8]
276,232 
290,000 
c (　           ) 
162,562  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.8]
231,404 		 100
[  90.6]
255,413 
268,000 
d (　           ) 
213,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
245,850 		 100
[ 100.8]
243,899 
256,000 
e (　           ) 
233,414  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
235,859 		 100
[  90.7]
260,043 
273,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -24.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +2.6 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



船橋 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既に熟成化した地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,465,591 
1,035,317 
4,430,274 
3,234,290 
1,195,984 		 （　0.9741）
1,165,008 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     23,775,673 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.21 Ｓ3 232.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   160 ％   176 ㎡     12.1 m x   14.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（約３５㎡）６戸を想定。 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.04 
88.9 
70.24 
2,260 
158,742 		 1.0  158,742 
1.0  158,742 

 2～ 2		 居宅
78.49 
89.5 
70.24 
2,236 
157,057 		 1.0  157,057 
1.0  157,057 

 3～ 3		 居宅
75.19 
93.4 
70.24 
2,283 
160,358 		 1.0  160,358 
1.0  160,358 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
232.72 
90.5 
210.72 

476,157 		 476,157 
476,157 
⑨年額支払賃料        476,157 円　×　12ヶ月　＝　       5,713,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,713,884 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       474,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,239,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           476,157 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          476,157 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         221,593 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,465,591 円　　　　（　        31,054 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３３６
３９
　　　　-3714		 3,108  
(   2,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,017 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,332 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,236 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３３６
３９
　　　　-3716		 2,210  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,255 
c ２４１０３１０
４１８
　　　　-3621		 2,653  
(   2,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,412 
船橋 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 251,500 円  　　　　     50,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 171,417 円  　　　        5,713,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,500 円  　　　　     50,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,035,317 円　（　　　　　　         5,882 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     232.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0643 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,234,290 円  
（　　　　　        18,377 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,465,591 円      
②総費用 1,035,317 円      
③純収益　①－② 4,430,274 円      
④建物等に帰属する純収益 3,234,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,195,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,165,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,619 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,775,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市宮本六丁目１８１４番５
 0407000368204-0000
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備考