別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.
鑑定評価額 454,000,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市田尻１丁目４８７番８
｢田尻１－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:2		 倉庫

Ｓ3		 倉庫、工場のほかマ
ンション、店舗もあ
る地域		 北9.9m市道 水道、ガス、下水 原木中山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  53.0 ｍ、規模　　     1,652 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．９ｍ市道 交通

施設		 原木中山駅北西方

1.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 インターチェンジに近接しており、立地条件等に優れた工業地域である。用途の多様性が認められ、工場の他店
舗や物流倉庫等も多く、混在型の地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び周辺市の工業地域である。主たる需要者は工場又は作業場を必要とする工業系の事業者や物流
施設を必要とする流通系の事業者である。当該地域は京葉道路、外環道や首都高速湾岸線へのアクセスが良好であるた
め倉庫等の需要は高く、また、ロードサイド店舗やマンション用地としての需要も見込まれるため、地価は上昇傾向で
推移している。市場の中心となる価格帯は規模、用途、市場参加者の属性等が様々で幅広いため、把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は多数の工業地の取引事例から求められた実証的な価格であり、市場参加者の価値基準や行動原理が反映され
十分な説得力を有する。収益価格は収益性に着目した価格であり、最有効使用の建物を想定し、総収益、建築費、利回
り等は適正に査定され十分な説得力を有するが、主に自己利用目的の取引が想定される。よって、比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境が継続しており、投資家
等の大型物流施設に対する投資意欲は旺盛で
ある。イーコマース関連の需要増が認められ
る。

インターチェンジへのアクセスが優れる用途
混在型の工業地域。良好な資金調達環境等を
背景に用途の競合が認められ、地価は上昇傾
向で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５８２５
-1848		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東9.1m私道
、北西16m、
角地
準工

(70,200)
b ２４１０３
６８５２
-803		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m市道、
南西12m、
角地
工業

(70,200)
c ２４１０３
６８５２
-821		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４１０３
８４２１
-26		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
南西21.9m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,200)
e ２４１０３
５５３７
-224		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
北西4m、
二方路
準工
高度2種最高31m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,633  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
293,121 		 100
[ 103.8]
282,390 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
282,000 
b (　           ) 
265,243  		 100
[ 100.0]		 [ 121.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
307,177 		 100
[ 101.1]
303,835 
304,000 
c (　           ) 
240,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,107 		 100
[  94.8]
277,539 
278,000 
d (　           ) 
299,108  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
306,450 		 100
[  99.8]
307,064 
307,000 
e (　           ) 
201,735  		 100
[ 100.0]		 [ 142.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
273,975 		 100
[  96.8]
283,032 
283,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +7.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+2.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



市川 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,502,283 
7,483,664 
34,018,619 
18,386,100 
15,632,519 		 （　0.9760）
15,257,339 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    346,757,705 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 950.00 Ｓ2 1,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   1,652 ㎡     31.0 m x   53.0 m  前面道路：市道     　   9.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,900.00 
100.0 
1,900.00 
1,921 
3,649,900 		 6.0  21,899,400 
1.0  3,649,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,900.00 
100.0 
1,900.00 

3,649,900 		 21,899,400 
3,649,900 
⑨年額支払賃料      3,649,900 円　×　12ヶ月　＝　      43,798,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,798,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,635,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,163,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,899,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,649,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,137,966 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,502,283 円　　　　（　        25,122 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９６
３３
　　　　-3271		 1,940  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,940 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,985 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,921 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０３９４
３７
　　　　-3243		 2,160  
(   2,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,160 
c ２４１０３８４
２１
　　　　-3012		 1,875  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,875 
市川 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,116,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,313,964 円  　　　       43,798,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,124,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,371,500 円  　　　　    279,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,483,664 円　（　　　　　　         4,530 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,386,100 円  
（　　　　　        11,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,502,283 円      
②総費用 7,483,664 円      
③純収益　①－② 34,018,619 円      
④建物等に帰属する純収益 18,386,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,632,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,257,339 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    346,757,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市田尻一丁目４８７番８
 0443000186530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 9-5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.
鑑定評価額 454,000,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市田尻１丁目４８７番８
｢田尻１－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:2		 倉庫

Ｓ3		 倉庫、工場のほかマ
ンション、店舗もあ
る地域		 北9.9m市道 水道、ガス、下水 原木中山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  53.0 ｍ、規模　　     1,652 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．９ｍ市道 交通

施設		 原木中山駅北西方

1.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域はインターチェンジに近い成熟した工業地域である。周辺においては、工場跡地を店舗や共同住宅等と
して利用する動きが認められ、今後は混在型の地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川及び周辺市の中小規模の工場、倉庫等が集まる工業地域一帯である。主な需要者は自用目的で工場や
倉庫用地等を求める法人である。都心やインターチェンジへのアクセスに優れることから需要は堅調であり、地価は大
幅な上昇傾向で推移している。周辺では商業施設やマンション用地の需要も見られ、取引価格は規模や用途等によって
幅が認められるため、中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域及び対象標準地の規模等を考慮すると、自用目的の取引が中心になると考えられ、需要者は市
場性を重視することから比準価格の規範性は高い。一方、賃貸倉庫等が見られる地域であり収益価格も試算したが、収
益性が取引価格の指標になっている傾向は強く見られない。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが見られるが、緩やかに
回復している。なお、今後は国内の物価上昇
、世界的な金融引き締めに伴う影響等に留意
すべきである。

外環道路へのアクセスが良好で、また、店舗
や共同住宅等への転用の可能性も考えられ、
需要は堅調に推移している。


個別的要因の変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
６８５２
-812		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２４１０３
５８２５
-1820		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18.5m市
道、中間画地
工専

(60,200)
c ２４１０３
５３３１
-1358		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東22m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ２４１０３
５５３７
-224		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
北西4m、
二方路
準工
高度2種最高31m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
286,583  		 100
[ 120.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
274,164 		 100
[ 100.5]
272,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
273,000 
b (　           ) 
302,412  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
345,657 		 100
[ 125.4]
275,644 
276,000 
c (　           ) 
166,140  		 100
[ 100.0]		 [ 139.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,935 		 100
[  86.2]
267,906 
268,000 
d (　           ) 
201,735  		 100
[ 100.0]		 [ 142.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
273,975 		 100
[  96.8]
283,032 
283,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+1.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



市川 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,730,711 
7,040,676 
32,690,035 
18,129,900 
14,560,135 		 （　0.9760）
14,210,692 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    322,970,273 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 950.00 Ｓ2 1,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   1,652 ㎡     31.0 m x   53.0 m  前面道路：市道     　   9.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造２階建倉庫、一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,900.00 
100.0 
1,900.00 
1,839 
3,494,100 		 6.0  20,964,600 
1.0  3,494,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,900.00 
100.0 
1,900.00 

3,494,100 		 20,964,600 
3,494,100 
⑨年額支払賃料      3,494,100 円　×　12ヶ月　＝　      41,929,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,929,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,480,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,449,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,964,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         192,245 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,494,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,089,390 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,730,711 円　　　　（　        24,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９６
３３
　　　　-3271		 1,940  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,921 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,839 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０３９６
３３
　　　　-3273		 1,603  
(   1,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,915 
c ２４１０３９６
３３
　　　　-3272		 1,457  
(   1,340) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,878 
市川 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 813,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,257,876 円  　　　       41,929,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,040,676 円　（　　　　　　         4,262 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　   1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,129,900 円  
（　　　　　        10,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,730,711 円      
②総費用 7,040,676 円      
③純収益　①－② 32,690,035 円      
④建物等に帰属する純収益 18,129,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,560,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,210,692 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    322,970,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市田尻一丁目４８７番８
 0443000186530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考