別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-9 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南八幡４丁目１８２番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

1:2		 建築中

 店舗、事務所兼共同
住宅が建ち並ぶ商業
地域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 本八幡

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 　１２ｍ市道 交通

施設		 本八幡駅南西方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 本八幡駅に近い店舗、事務所等の多い商業地域で、今後も利用の高度化が進む地域と予測される。容積率に比し
割安感があって地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び周辺市のＪＲ線及び私鉄各線の駅から近い商業地域である。需要者は法人または個人投資家
が中心である。売り物件が少く、需要者が多数いる中で、土地取引はあまり多くは見られないが、収益物件ことに共同
住宅に対する需要は未だに旺盛である。画地規模に幅があり、中心となる価格帯は把握しづらいが、１５０㎡～２００
㎡程度の土地で１億～１億４千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市川市内の商業地域の取引事例から実証的な比準価格が求められた。一方、収益価格は、店舗、共同住宅を想定して求
めたが、比準価格に比し低位に求められた。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。また、
収益価格は想定要素を含むことから比準価格に比し、やや精度に劣る。以上より本件では比準価格を重視し、収益価格
を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    819,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[132.5]		 [100.0]
100		 702,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    611,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症対策の緩和により国内景気は回復傾向
にあり、超低金利政策の継続による余剰資金
が不動産投資に回り土地価格は上昇している
。

ＪＲ本八幡駅北口の再開発事業の具体化と、
根強い収益物件に対する需要により周辺商業
地は買い進まれており地価は上昇傾向がみら
れる。

個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動
させる市場性の変化もない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９０１５
-1186		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.3m市道、
南西4m、角地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ２４１０３
９６３３
-527		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.8m市道
、北西4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
c ２４１０３
８４２１
-25		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.9m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
d ２４１０３
５８２５
-1837		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.8m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
e ２４１０３
５８２５
-1875		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
南東2.7m、
角地
近商
高度地区1種
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
797,539  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
878,842 		 100
[ 118.4]
742,265 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
742,000 
b (　           ) 
487,338  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 106.1]
527,492 		 100
[  69.8]
755,719 
756,000 
c (　           ) 
1,460,453  		 100
[ 100.0]		 [ 118.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,727,716 		 100
[ 168.3]
1,026,569 
1,030,000 
d (　           ) 
816,282  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
800,698 		 100
[ 106.0]
755,375 
755,000 
e (　           ) 
444,426  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
500,682 		 100
[  69.1]
724,576 
725,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    745,000 円／㎡]  



市川 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,743,129 
1,862,452 
8,880,677 
5,642,000 
3,238,677 		 （　0.9546）
3,091,641 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     70,264,568 円　　　　（　    426,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 110.94 ＲＣ4 344.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡      9.4 m x   18.1 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗フロア貸、２～４Ｆ住戸、１Ｒ２８㎡、駐車場平置き２台 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.58 
56.1 
51.92 
4,418 
229,383 		 6.0  1,376,298 
1.0  229,383 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,650 
222,600 		 1.0  222,600 
1.0  222,600 

 3～ 4		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,704 
227,136 		 1.0  227,136 
1.0  227,136 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
344.58 
88.2 
303.92 

906,255 		 2,053,170 
906,255 
⑨年額支払賃料        906,255 円　×　12ヶ月　＝　      10,875,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     303.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,875,060 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       932,510 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,302,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,053,170 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,828 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          906,255 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         421,751 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,743,129 円　　　　（　        65,110 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３５５
３７
　　　　-3104		 2,921  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,864 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,765 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３５５
３７
　　　　-3107		 2,652  
(   2,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,652 
c ２４１０３５５
３７
　　　　-3108		 2,319  
(   2,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,391 
市川 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 434,000 円  　　　　     86,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 337,052 円  　　　       11,235,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      737,800 円  　　　　     86,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,862,452 円　（　　　　　　        11,288 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     344.58 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,642,000 円  
（　　　　　        34,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,743,129 円      
②総費用 1,862,452 円      
③純収益　①－② 8,880,677 円      
④建物等に帰属する純収益 5,642,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,238,677 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,091,641 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,264,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     426,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南八幡四丁目１８２番５
 0443000367074-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-9 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 695,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南八幡４丁目１８２番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

1:2		 建築中

 店舗、事務所兼共同
住宅が建ち並ぶ商業
地域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 本八幡

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.4 ｍ、奥行　約　　  18.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 本八幡駅南西方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗事務所併用の共同住宅ビル等が建ち並ぶ比較的駅に近い商業地域であり、現在の標準的使用を中心に
ほぼ変化なく推移すると思料する。今後の地価動向は、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    736,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として市川市、船橋市内の商業地域。需要者は法人・個人等の事業者や投資家層が中心だが、マンショ
ン用地需要も見込まれる。本八幡駅南口のやや繁華性に乏しい主要道路沿いに位置するが、２階以上を住居系とした収
益用不動産に対する投資需要は旺盛である。一方で長期保有目的の所有者が多いため供給は限定的で、需給は逼迫して
いる。商業地の土地取引が少なく、規模や価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、顧客の流動性等から低層階以外は店舗事務所需要に乏しいため共同住宅を想定したが、賃料水準が土地価
格に見合っていないため収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は市川市内の商業地に存する類似性の高い
取引事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。本件においては、比準価格を標
準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    819,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[134.1]		 [100.0]
100		 694,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    611,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ収束で商況は改善傾向。超低金利
が継続する中、企業や個人富裕層の収益不動
産に対する投資需要は、優良物件を中心に競
合を強めている。

店舗事務所、併用住宅ビル等が建ち並ぶ商業
地域で、本八幡駅北口再開発等に対する期待
感もあり、地価は上昇傾向で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９６３３
-501		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０３
９０１５
-1186		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.3m市道、
南西4m、角地
近商
高度地区2種
(90,300)
c ２４１０３
９０１５
-1170		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
d ２４１０３
６４６８
-778		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東（駅前広
場）市道、
北西4.2m、
二方路
商業

(100,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,667  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,722 		 100
[  59.8]
726,960 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
727,000 
b (　           ) 
797,539  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
878,842 		 100
[ 118.8]
739,766 
740,000 
c (　           ) 
603,687  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
641,116 		 100
[  87.3]
734,383 
734,000 
d (　           ) 
516,461  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
582,284 		 100
[  78.3]
743,658 
744,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    736,000 円／㎡]  



市川 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,451,058 
1,852,925 
8,598,133 
5,642,000 
2,956,133 		 （　0.9546）
2,821,925 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     64,134,659 円　　　　（　    389,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.94 ＲＣ4 344.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡      9.4 m x   18.1 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロアー貸し、ワンルームタイプ２８㎡程度、駐車場は平置き２台を想定 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.58 
56.1 
51.92 
3,975 
206,382 		 6.0  1,238,292 
1.0  206,382 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,650 
222,600 		 1.0  222,600 
1.0  222,600 

 3～ 3		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,677 
224,868 		 1.0  224,868 
1.0  224,868 

 4～ 4		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,703 
227,052 		 1.0  227,052 
1.0  227,052 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
344.58 
88.2 
303.92 

880,902 		 1,912,812 
880,902 
⑨年額支払賃料        880,902 円　×　12ヶ月　＝　      10,570,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     303.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,570,824 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       907,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,023,566 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,912,812 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,540 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          880,902 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         409,952 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,451,058 円　　　　（　        63,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３６８
５２
　　　　-3403		 2,921  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,836 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３６８
５２
　　　　-3404		 2,638  
(   2,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,692 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 434,000 円  　　　　     86,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 327,925 円  　　　       10,930,824　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      737,800 円  　　　　     86,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,852,925 円　（　　　　　　        11,230 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     344.58 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,642,000 円  
（　　　　　        34,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,451,058 円      
②総費用 1,852,925 円      
③純収益　①－② 8,598,133 円      
④建物等に帰属する純収益 5,642,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,956,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,821,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,103 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,134,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     389,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南八幡四丁目１８２番５
 0443000367074-0000
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備考