別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-7 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南行徳１丁目２０番７
｢南行徳１－２０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西11m市道 水道、ガス、下水 南行徳近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 南行徳駅南方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗付ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、当面は現状のまま推移していくものと予測する。駅前商業地
の希少性等から、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市内及び隣接する船橋市、浦安市の駅前及び駅周辺の商業地域である。主たる需要者は地元の不動産
業者及び投資家であるが、都内からの参入も想定される。都心へのアクセスが良好な駅前商業地であり、立地に希少性
があるため、良好な資金調達環境を背景に投資家等の需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯
は、供給物件が少なく、規模等にバラツキがあるため把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は多数の取引事例から求められた実証的な価格であり、市場参加者の価値基準や行動原理が反映され十分な説
得力を有する。収益価格は収益性に着目した価格であり、最有効使用の建物を想定し、総収益、建築費、利回り等は適
正に査定され十分な説得力を有するが、需要が強い状況においては市場性重視で取引される傾向が認められる。よって
、比準価格を重視して両試算価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [117.8]
100		 100
[103.0]		 100
[153.6]		 [100.0]
100		 670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    581,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資金調達環境が良好な状態が続いており、投
資家等の投資需要は引き続き高い。新型コロ
ナの５類移行により、商業地は概ね賑わいを
取り戻している。

駅前商業地の希少性等から、富裕層や地元不
動産業者を中心に需要は根強く、地価は上昇
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９４３７
-483		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m県道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０３
９４３７
-488		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西18m県道、
南西9.7m、
角地
近商

(78,238)
c ２４１０３
９０１５
-1183		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m県道、
南東8m、
北東5.2m、
三方路
近商

(80,250)
d ２４１０３
９４３７
-433		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
西4.4m、角地
近商

(100,300)
e ２４１０３
９０１５
-1170		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
515,956  		 100
[ 100.0]		 [ 133.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
690,349 		 100
[  98.5]
700,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
701,000 
b (　           ) 
606,504  		 100
[ 100.0]		 [ 130.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
779,111 		 100
[ 109.4]
712,167 
712,000 
c (　           ) 
634,673  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
675,171 		 100
[  96.5]
699,659 
700,000 
d (　           ) 
670,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
671,159 		 100
[  96.2]
697,670 
698,000 
e (　           ) 
603,687  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
641,116 		 100
[  91.2]
702,978 
703,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



市川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,090,952 
5,816,471 
21,274,481 
14,148,400 
7,126,081 		 （　0.9534）
6,794,006 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    158,000,140 円　　　　（　    610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 209.05 Ｓ5 1,032.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   259 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨５階建フロア貸で、１階店舗、２～５階事務所を想定。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
183.06 
57.5 
105.30 
4,550 
479,115 		 6.0  2,874,690 
1.0  479,115 

 2～ 2		 事務所
209.05 
71.8 
150.13 
3,250 
487,923 		 3.0  1,463,769 
1.0  487,923 

 3～ 5		 事務所
209.05 
71.8 
150.13 
3,153 
473,360 		 3.0  1,420,080 
1.0  473,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,032.76 
68.3 
705.82 

2,387,118 		 8,598,699 
2,387,118 
⑨年額支払賃料      2,387,118 円　×　12ヶ月　＝　      28,645,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     705.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,645,416 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,377,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,267,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,598,699 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,387,118 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         744,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,090,952 円　　　　（　       104,598 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３１０
２６６
　　　　-3760		 3,227  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]
2,903 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３１０
２６６
　　　　-3761		 3,413  
(   3,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
3,825 
c ２４１０３１０
２６６
　　　　-3764		 3,294  
(   3,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,580 
市川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,432,271 円  　　　       28,645,416　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,020,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,844,500 円  　　　　    217,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,816,471 円　（　　　　　　        22,457 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,032.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,148,400 円  
（　　　　　        54,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,090,952 円      
②総費用 5,816,471 円      
③純収益　①－② 21,274,481 円      
④建物等に帰属する純収益 14,148,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,126,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,794,006 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,232 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,000,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南行徳一丁目２０番７
 0443000281423-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-7 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南行徳１丁目２０番７
｢南行徳１－２０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西11m市道 水道、ガス、下水 南行徳近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 南行徳駅南方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の普通商業地として熟成しており、今後も概ね現状の地域的特性を維持するものと予測する。地価水準は上
昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    552,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び浦安市、船橋市を中心とした駅前及び駅周辺の商業地。主な需要者は千葉県内、東京都内の自
社使用目的の法人や収益目的の投資家等である。同一需給圏内の商業用不動産の需要は堅調であるが、不動産価格は、
取引事例が少なく、規模等にバラツキがあるなど個別事情が大きいため、土地及び複合不動産としての価格水準を把握
しがたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅前商業地に存し、その市場参加者は市場性及び収益性を重視して取引価格を決定するものと思料する。
比準価格は規範性の高い同一需給圏の取引事例から試算したものであり、現実の市場を反映した実証的な価格である。
また、駅前商業地として熟成しており、収益価格の相対的信頼性も高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価
格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [117.8]
100		 100
[103.0]		 100
[154.1]		 [100.0]
100		 668,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    581,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。雇用・所得環境
が改善する下で、緩やかな回復が続くことが
期待される。

対象標準地は駅前商業地であり、需要は概ね
堅調であり、地価は上昇で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  -6.7
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
４６３６
-1729		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,300)
b ２４１０３
６４６８
-772		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西26m県道、
南東15.9m、
北西2m、
三方路
２住居
高度地区2種
(70,200)
c ２４１０３
５８２５
-1867		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東25m国道、
南西4.1m、
二方路
近商

(90,300)
d ２４１０３
５８２５
-1843		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西3.3m市道
、北東3.6m、
角地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,948  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
442,880 		 100
[  69.3]
639,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
639,000 
b (　           ) 
543,916  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 135.2]
445,754 		 100
[  61.9]
720,120 
720,000 
c (　           ) 
485,710  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
520,296 		 100
[  72.0]
722,633 
723,000 
d (　           ) 
386,083  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
451,255 		 100
[  63.0]
716,278 
716,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　 -15.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +35.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



市川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,369,431 
5,778,530 
20,590,901 
14,148,400 
6,442,501 		 （　0.9534）
6,142,280 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    142,843,721 円　　　　（　    552,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 209.05 Ｓ5 1,032.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   259 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造５階建で１階フロア貸し店舗、２～５階フロア貸し事務所を想定した。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
183.06 
57.5 
105.30 
5,044 
531,133 		 6.0  3,186,798 
1.0  531,133 

 2～ 2		 事務所
209.05 
71.8 
150.13 
3,298 
495,129 		 3.0  1,485,387 
1.0  495,129 

 3～ 5		 事務所
209.05 
71.8 
150.13 
2,880 
432,374 		 3.0  1,297,122 
1.0  432,374 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,032.76 
68.3 
705.82 

2,323,384 		 8,563,551 
2,323,384 
⑨年額支払賃料      2,323,384 円　×　12ヶ月　＝　      27,880,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     705.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,880,608 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,314,090 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,566,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,563,551 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,323,384 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         724,385 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,369,431 円　　　　（　       101,812 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９０
３９
　　　　-3460		 3,438  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,258 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,044 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０３９０
３９
　　　　-3461		 6,322  
(   6,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,050 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,394,030 円  　　　       27,880,608　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,021,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,844,500 円  　　　　    217,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,778,530 円　（　　　　　　        22,311 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,032.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,148,400 円  
（　　　　　        54,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,369,431 円      
②総費用 5,778,530 円      
③純収益　①－② 20,590,901 円      
④建物等に帰属する純収益 14,148,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,442,501 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,142,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,715 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,843,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     552,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南行徳一丁目２０番７
 0443000281423-0000
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備考