別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.
鑑定評価額 671,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市行徳駅前２丁目１７番３
｢行徳駅前２－１７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 639  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中層ビル小売店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南東15m市道 水道、ガス、下水 行徳

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       639 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 行徳駅北西方

90m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、熟成度の高い駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、
当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線の駅周辺を中心とした千葉県北西部の商業地域である。通行量は多く、１階は飲食店舗
を中心に連坦性がある。建替えの際に上層階は共同住宅とするものが多くなっており、マンション用地としての需要は
高まっている。売買需要者は、地縁的選好性を有する地元企業や不動産業者が主体である。土地取引の中心となる価格
帯は、１００～１２０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、投資採算性を反映した価格であり、駅前商業地という立地においては、需要者は投資採算性の観点から意
思決定を行うため、収益価格の規範性は高い。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の
不動産市場の実態を反映しており、実証的で説得力を有している。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代
表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [117.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.5]		 [100.0]
100		 1,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    897,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが見られるが、緩やかに
回復している。なお、今後は国内の物価上昇
、世界的な金融引き締めに伴う影響等に留意
すべきである。

行徳駅前の商業地域で、特段の変動要因はな
い。需要は安定し、地価は上昇傾向で推移し
ている。


個別的要因の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５８２５
-1837		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.8m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
b ２４１０３
９０１５
-1186		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.3m市道、
南西4m、角地
近商
高度地区2種
(90,300)
c ２４１０３
５７５７
-1621		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,534)
d ２４１０３
７６１８
-303		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北21m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
e ２４１０３
９４３７
-409		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
816,282  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
800,698 		 100
[  74.6]
1,073,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
797,539  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
878,842 		 100
[  81.6]
1,077,012 
1,080,000 
c (　           ) 
817,232  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
967,058 		 100
[  90.4]
1,069,754 
1,070,000 
d (　           ) 
995,959  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,127,006 		 100
[  96.3]
1,170,307 
1,170,000 
e (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,090,046 		 100
[  97.4]
1,119,144 
1,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　  -9.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　 -11.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -8.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



市川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,661,009 
16,756,569 
71,904,440 
44,462,400 
27,442,040 		 （　0.9569）
26,259,288 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    640,470,439 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 485.54 ＲＣ7 2,920.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   639 ㎡     32.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３階以上共同住宅（各階７６．８０㎡×４戸、２８．３３㎡×１戸） ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
477.15 
58.3 
278.06 
4,849 
1,348,313 		 6.0  8,089,878 
1.0  1,348,313 

 2～ 2		 事務所
469.99 
96.5 
453.63 
3,592 
1,629,439 		 2.0  3,258,878 
1.0  1,629,439 

 3～ 5		 居宅
391.31 
85.7 
335.53 
2,766 
928,076 		 1.0  928,076 
1.0  928,076 

 6～ 7		 居宅
391.31 
85.7 
335.53 
2,838 
952,234 		 1.0  952,234 
1.0  952,234 

 8～  		 ＰＨ
16.36 
 
 
 
 		    
   

計
2,920.05 
82.5 
2,409.34 

7,666,448 		 16,037,452 
7,666,448 
⑨年額支払賃料      7,666,448 円　×　12ヶ月　＝　      91,997,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,409.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        91,997,376 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     7,795,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 86,122,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,037,452 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         147,063 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,666,448 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,390,245 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    160,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,467 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,661,009 円　　　　（　       138,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９６
３３
　　　　-3269		 3,167  
(   3,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,704 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,592 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３９６
３３
　　　　-3268		 3,982  
(   3,848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,732 
c ２４１０３９６
３３
　　　　-3270		 2,228  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 60.0]		 100
[120.0]
3,684 
市川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,540,000 円  　　　　    708,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,695,869 円  　　　       93,917,376　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,086,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,018,000 円  　　　　    708,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       708,000 円  　　　　    708,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       708,000 円  　　　　    708,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,756,569 円　（　　　　　　        26,223 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9569    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 708,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　   2,920.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,462,400 円  
（　　　　　        69,581 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,661,009 円      
②総費用 16,756,569 円      
③純収益　①－② 71,904,440 円      
④建物等に帰属する純収益 44,462,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,442,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,259,288 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    640,470,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市行徳駅前二丁目１７番３
 0443000106463-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.
鑑定評価額 671,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市行徳駅前２丁目１７番３
｢行徳駅前２－１７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 639  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中層ビル小売店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 南東15m市道 水道、ガス、下水 行徳

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       639 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 行徳駅北西方

90m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層ビル小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現状の利用
形態を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    997,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市、船橋市及び浦安市内の駅前の商業地域である。主たる需要者は大手又は中堅デベロッパーと把握
される。行徳駅周辺は商業施設の集積度が相対的に高く、需要は旺盛である。一方で供給は極めて限定的であることか
ら稀少性を高めている。土地の価格は立地、規模等によって大きく異なるが、標準的画地規模では６億～７億円前後と
把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸事業を行う目的で取得する場合の採算価格であり、比準価格は市場での取引に基づいた実証的な価格で
ある。典型的需要者であるデベロッパーは収益性を重視するとともに、市場性をも重視するものと判断される。したが
って本件においては比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地から検討した価格との均衡に留意して鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [117.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 1,040,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    897,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナが５類感染症に移行されたことに
伴い、商業地域の人流は回復傾向にある。一
方で物価上昇、金利動向が景気下押しリスク
となっている。

「行徳」駅からすぐの店舗付共同住宅が多く
存する商業地域であり、繁華性は良好である
。供給は限定的で稀少性の高さから地価は上
昇を強めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９４３７
-409		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２４１０３
８４２１
-12		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４１０３
４２２６
-1030		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ２４１０３
９４３７
-438		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.9m市道
、北東5.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,090,046 		 100
[ 113.5]
960,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
960,000 
b (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,519,409 		 100
[ 126.1]
1,204,924 
1,200,000 
c (　           ) 
1,136,364  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,331,819 		 100
[ 111.7]
1,192,318 
1,190,000 
d (　           ) 
1,059,018  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
921,178 		 100
[  84.8]
1,086,295 
1,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



市川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,944,248 
16,370,456 
70,573,792 
43,269,200 
27,304,592 		 （　0.9569）
26,127,764 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    637,262,537 円　　　　（　    997,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 485.54 ＲＣ7 2,920.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   639 ㎡     32.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３階以上住居（各階７６．８０㎡×４戸、２８．３３㎡×１戸） ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
477.15 
58.3 
278.06 
4,716 
1,311,331 		 6.0  7,867,986 
1.0  1,311,331 

 2～ 2		 事務所
469.99 
96.5 
453.63 
3,493 
1,584,530 		 3.0  4,753,590 
1.0  1,584,530 

 3～ 5		 居宅
391.31 
85.7 
335.53 
2,725 
914,319 		 1.0  914,319 
1.0  914,319 

 6～ 7		 居宅
391.31 
85.7 
335.53 
2,794 
937,471 		 1.0  937,471 
1.0  937,471 
塔屋
 8～  		 ＰＨ
16.36 
 
 
 
 		    
   

計
2,920.05 
82.5 
2,409.34 

7,513,760 		 17,239,475 
7,513,760 
⑨年額支払賃料      7,513,760 円　×　12ヶ月　＝　      90,165,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,409.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        90,165,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     7,643,065 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,442,055 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,239,475 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,513,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,342,640 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    160,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,467 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,944,248 円　　　　（　       136,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３１０
３８９
　　　　-3302		 3,167  
(   3,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
3,581 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,601 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,493 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３５５
３７
　　　　-3123		 2,904  
(   2,819) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]
3,575 
c ２４１０３９４
３７
　　　　-3221		 3,224  
(   3,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]
3,646 
市川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,445,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,604,256 円  　　　       92,085,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,086,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,856,500 円  　　　　    689,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       689,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       689,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,370,456 円　（　　　　　　        25,619 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9569    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 689,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 229,000 円／㎡　×　   2,920.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,269,200 円  
（　　　　　        67,714 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,944,248 円      
②総費用 16,370,456 円      
③純収益　①－② 70,573,792 円      
④建物等に帰属する純収益 43,269,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,304,592 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,127,764 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    637,262,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     997,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市行徳駅前二丁目１７番３
 0443000106463-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考