別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　塚田　孝久   TEL.
鑑定評価額 881,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市八幡３丁目１７０３番１
｢八幡３－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ12		 中高層の店舗兼共同
住宅等が見られる商
業地域		 南東11m県道、背面道 水道、ガス、下水 本八幡

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  32.2 ｍ、規模　　       495 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 主要街路が計画決定段階の都
市計画道路で未拡幅である。		 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 本八幡駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低層階は店舗が、上層階は住宅としての利用が一般的な繁華な商業地域である。道路拡幅事業着手は未定で、当
面は現状のまま推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び船橋市における各駅徒歩圏内の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は地元不動産業者等の地
元企業や個人投資家等であるが、割安感から都内企業の参入も見られる。賃貸需要は安定的に推移している。新型コロ
ナの５類移行による人流の回復、低金利の継続等を背景に需要は旺盛な一方、供給は長期保有目的が多く極めて少ない
ため地価は上昇傾向を強めている。中心価格帯は画地規模等区々で、中心となる価格帯の把握は困難で見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内から収集した信頼性のある取引事例から求められており、市場特性を反映した実証的で説得力を
有する価格と言える。一方、収益価格は収益獲得を目的とする需要者の視点を反映した価格であるが、想定要素が多く
不確実性を伴う側面を有し、比準価格に比し説得力はやや弱い。従って、本件鑑定評価額の決定に当たっては比準価格
と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [113.7]
100		 100
[100.0]		 100
[141.0]		 [104.0]
100		 1,780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。低金利は継続
しており、資金調達力のある投資家等の需要
は根強く、地価は堅調に推移している。


京成本八幡駅に近い繁華性の高い商業地域で
ある。需給はタイトで、住宅需要とも競合し
ており、都内と比較した割安感等から地価は
上昇している

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
８４２１
-25		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.9m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１０３
９４３７
-409		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４１０３
８４２１
-12		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２４１０３
５３３１
-1360		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.7m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２４１０３
５３３１
-1353		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東23m県道、
南21m、
北5.5m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,460,453  		 100
[ 100.0]		 [ 118.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,727,716 		 100
[  85.4]
2,023,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,090,046 		 100
[  72.3]
1,507,671 
1,570,000 
c (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,519,409 		 100
[  69.5]
2,186,200 
2,270,000 
d (　           ) 
986,055  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,133,963 		 100
[  72.2]
1,570,586 
1,630,000 
e (　           ) 
1,134,913  		 100
[ 100.0]		 [ 124.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,318,408 		 100
[  75.7]
1,741,622 
1,810,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 -31.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -4.7 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,870,000 円／㎡]  



市川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,598,429 
16,058,895 
68,539,534 
39,874,800 
28,664,734 		 （　0.9592）
27,495,213 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    723,558,237 円　　　　（　  1,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 264.18 Ｓ11 2,321.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     15.5 m x   32.2 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～１１階は各階７戸（平均面積２５㎡程度の１Ｋタイプ）を想定した。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
256.02 
52.8 
135.06 
6,094 
823,056 		 6.0  4,938,336 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
263.13 
93.2 
245.34 
4,322 
1,060,359 		 6.0  6,362,154 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
200.25 
86.5 
173.25 
3,371 
584,026 		 1.0  584,026 
1.0  584,026 

 4～11		 居宅
200.25 
86.5 
173.25 
3,501 
606,548 		 1.0  606,548 
1.0  606,548 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,321.40 
83.6 
1,939.65 

7,319,825 		 16,736,900 
5,436,410 
⑨年額支払賃料      7,319,825 円　×　12ヶ月　＝　      87,837,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,939.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,837,900 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     7,489,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,748,154 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,736,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         153,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,436,410 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,694,964 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    200,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,834 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,598,429 円　　　　（　       170,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３３６
３９
　　　　-3705		 4,344  
(   4,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
4,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,344 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,322 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３３６
３９
　　　　-3704		 2,344  
(   2,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 70.0]
4,377 
c ２４１０３１０
２６６
　　　　-3763		 3,482  
(   3,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]
4,267 
市川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,948,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,511,895 円  　　　       90,237,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      690,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,593,000 円  　　　　    658,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,058,895 円　（　　　　　　        32,442 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 658,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,321.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0425 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,874,800 円  
（　　　　　        80,555 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,598,429 円      
②総費用 16,058,895 円      
③純収益　①－② 68,539,534 円      
④建物等に帰属する純収益 39,874,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,664,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,495,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    723,558,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市八幡三丁目１７０３番１
 0443000315778-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福崎　隆一   TEL.
鑑定評価額 876,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市八幡３丁目１７０３番１
｢八幡３－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ12		 中高層の店舗兼共同
住宅等が見られる商
業地域		 南東11m県道、背面道 水道、ガス、下水 本八幡

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  32.2 ｍ、規模　　       495 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 主要街路に沿って計画決定段
階の都市計画道路の計画線が
設定されている。		 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 本八幡駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅が見られる商業地域。周辺の再開発事業の影響もあり、近隣地域は中心市街地としての
存在感が増していくものと予測する。今後も地価は地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市、船橋市、浦安市等の繁華性の高い商業地域。需要者は中小規模物件は地元富裕層や地元企業、大
型物件はデベロッパーや投資法人である。低金利政策と安定した賃貸需要に支えられ、需給は逼迫し地価は明確に上昇
してきた。一時的に新型コロナウイルス感染症が賃貸市場に大きな影響を及ぼしたが、現在は人流が戻り、地価は再び
明確な上昇傾向にある。価格水準は容積率１００％当たり２０万円／㎡～５０万円／㎡程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い商業地域。事業者は収益性を十分に検討して購入の是非を決定する地域で、採用した取引事例も収益性を
考慮して契約したものと推定される。収益価格は土地の規模、形状を勘案した収益用建物の想定や賃貸事例比較法に基
づく想定賃料も具体的である。本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格、収益価格を関連づけながらも現実に
成立した取引事例に基づく実証的な比準価格をやや重視することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [113.7]
100		 100
[100.0]		 100
[142.2]		 [104.0]
100		 1,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利で銀行融資を受けやすく、収益物件の
需要は旺盛。新型コロナウイルス感染症の影
響も薄らぎ地価は再び明確な上昇傾向にある
。

市川市内の繁華性の高い商業地域。新型コロ
ナウイルス感染症の影響も薄まり、上層階の
住宅需要も旺盛で、地価は明確な上昇基調に
ある。

個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
８４２１
-25		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.9m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１０３
８４２１
-12		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４１０３
９４３７
-409		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２４１０３
５３３１
-1360		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.7m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２４１０３
５３３１
-1355		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3.6m市道
、北西1.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,460,453  		 100
[ 100.0]		 [ 118.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,727,716 		 100
[  85.4]
2,023,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,519,409 		 100
[  80.6]
1,885,123 
1,960,000 
c (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,090,046 		 100
[  81.5]
1,337,480 
1,390,000 
d (　           ) 
986,055  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,133,963 		 100
[  74.3]
1,526,195 
1,590,000 
e (　           ) 
664,339  		 100
[ 100.0]		 [ 117.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
867,393 		 100
[  50.2]
1,727,875 
1,800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -4.7 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,860,000 円／㎡]  



市川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,163,725 
16,035,212 
68,128,513 
39,874,800 
28,253,713 		 （　0.9592）
27,100,962 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    713,183,211 円　　　　（　  1,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 264.18 Ｓ11 2,321.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     15.5 m x   32.2 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～１１階は共同住宅（約２５㎡程度の１Ｋタイプ、各階）を想定。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
256.02 
52.8 
135.06 
5,922 
799,825 		 6.0  4,798,950 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
263.13 
93.2 
245.34 
4,200 
1,030,428 		 6.0  6,182,568 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
200.25 
86.5 
173.25 
3,402 
589,397 		 1.0  589,397 
1.0  589,397 

 4～11		 居宅
200.25 
86.5 
173.25 
3,507 
607,588 		 1.0  607,588 
1.0  607,588 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,321.40 
83.6 
1,939.65 

7,280,354 		 16,431,619 
5,450,101 
⑨年額支払賃料      7,280,354 円　×　12ヶ月　＝　      87,364,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,939.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,364,248 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     7,450,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,313,815 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,431,619 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         150,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,450,101 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,699,232 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,163,725 円　　　　（　       170,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３３６
３９
　　　　-3705		 4,344  
(   4,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３７６
３２
　　　　-4051		 3,905  
(   3,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 77.6]		 100
[130.0]
3,871 
c ２４１０３４６
３６
　　　　-3866		 6,414  
(   5,882) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[170.0]
3,782 
市川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,948,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,488,212 円  　　　       89,764,248　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      690,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,593,000 円  　　　　    658,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,035,212 円　（　　　　　　        32,394 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 658,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,321.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0425 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,874,800 円  
（　　　　　        80,555 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,163,725 円      
②総費用 16,035,212 円      
③純収益　①－② 68,128,513 円      
④建物等に帰属する純収益 39,874,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,253,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,100,962 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,749 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    713,183,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市八幡三丁目１７０３番１
 0443000315778-0000
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備考