別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　張間　雄次   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 930,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南八幡４丁目１８７番４
｢南八幡４－８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 飲食店、事務所ビル
の多い商業地域
 北東8m市道 水道、ガス、下水 本八幡

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 本八幡駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近くの店舗、事務所兼共同住宅等のビルが見られる商業地域である。１階店舗は飲食店が多く新型コロナでの
行動規制も緩和し、収益性は向上している。今後も現状と同様に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    967,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    768,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、千葉県西部、東京都東部の鉄道駅最寄りの商業用途の地域である。ＪＲ駅と市川市南部住
宅街を結ぶ駅前道路近くにあり、通行量が多く、飲食店舗を中心として店舗の連坦性があり、商業収益も期待できる。
新規の建築は上層階をマンションとするものが多く、駅近くでもあるので、マンション素地としての不動産需要も集中
している。土地は、１．２億円程度の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域にあり、商業収益の獲得を目的として土地利用されており、
収益性が重視される。大規模画地は、マンション業者の需要が強く、富裕層の収益物件への需要も見られる。そこで、
賃貸利用を想定した土地の収益性を表す収益価格と取引市場で成立した取引事例より求められた比準価格を関連づけ、
単価と総額の関連等に留意し、上記の通り鑑定評価額額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    819,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 客足の流動性が回復し、商業収益の改善が見
られる。住宅需要が高いことからマンション
素地としての需要もあり、投資意欲が強く見
られる。

駅最寄りの商業地で店舗併用住宅素地として
の土地需要や収益物件への投資意欲が高いこ
とから、土地価格は、上昇している。


価格形成要因に影響する個別的要因の変動は
認められない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５８２５
-1837		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.8m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
b ２４１０３
９０１５
-1186		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.3m市道、
南西4m、角地
近商
高度地区2種
(90,300)
c ２４１０３
５８２５
-1825		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m市道
、中間画地
近商

(90,300)
d ２４１０３
９４３７
-409		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
816,282  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
800,698 		 100
[  82.9]
965,860 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
966,000 
b (　           ) 
797,539  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
878,842 		 100
[  90.8]
967,888 
968,000 
c (　           ) 
436,070  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
599,051 		 100
[  62.4]
960,018 
960,000 
d (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,090,046 		 100
[ 112.1]
972,387 
972,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    967,000 円／㎡]  



市川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,856,646 
2,675,050 
11,181,596 
6,731,000 
4,450,596 		 （　0.9562）
4,255,660 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    101,325,238 円　　　　（　    768,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 ＲＣ5 391.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      8.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は、店舗、３階以上は３０㎡程度の住宅各階２戸 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 共用部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.47 
85.0 
71.78 
6,000 
430,680 		 6.0  2,584,080 
1.0  430,680 

 2～ 2		 店舗
84.47 
90.3 
76.30 
3,500 
267,050 		 6.0  1,602,300 
1.0  267,050 

 3～ 3		 居宅
74.18 
86.5 
64.20 
2,740 
175,908 		 2.0  351,816 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
74.18 
86.5 
64.20 
2,790 
179,118 		 2.0  358,236 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
74.18 
86.5 
64.20 
2,840 
182,328 		 2.0  364,656 
0.0  0 

計
391.48 
87.0 
340.68 

1,235,084 		 5,261,088 
697,730 
⑨年額支払賃料      1,235,084 円　×　12ヶ月　＝　      14,821,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,821,008 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,230,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,590,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,261,088 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,244 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          697,730 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         217,538 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,856,646 円　　　　（　       104,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３４６
３６
　　　　-3866		 6,414  
(   5,882) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[170.0]
3,811 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,831 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,740 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１０３４６
３６
　　　　-3864		 4,165  
(   3,777) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[170.0]
2,778 
c ２４１０３４６
３６
　　　　-3865		 3,841  
(   3,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 81.0]		 100
[170.0]
2,936 
市川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 741,050 円  　　　       14,821,008　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,675,050 円　（　　　　　　        20,266 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 259,000 円／㎡　×　     391.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,731,000 円  
（　　　　　        50,992 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,856,646 円      
②総費用 2,675,050 円      
③純収益　①－② 11,181,596 円      
④建物等に帰属する純収益 6,731,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,450,596 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,255,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,325,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     768,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南八幡四丁目１８７番４
 0443000291287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 5-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 930,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南八幡４丁目１８７番４
｢南八幡４－８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 飲食店、事務所ビル
の多い商業地域
 北東8m市道 水道、ガス、下水 本八幡

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 本八幡駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅に近く、店舗、事務所ビルが多い商業地域。地域要因に影響を与えるような要因は特に認められず、当分
の間、概ね現状が維持されていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市川市並びに周辺市内の商業地域である。都心へはアクセス良好で、最寄り駅周辺の商業集積の程
度は高く、背後地の人口裏付けもあって需要は高い。市場参加者は主に千葉県内及び都内を拠点とする企業、個人事業
者の他、富裕層、投資家等もいる。商業地の価格については土地の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等に
よりバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求めら
れた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価
格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格と収益価格を
関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    819,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復。先行きは緩やかな回復
が続くことが期待される。ただし、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

最寄駅徒歩圏に位置する商業地域。地域要因
に特段の変化はない。投資需要は堅調で地価
は上昇基調で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５３３１
-1360		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.7m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０３
９４３７
-473		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5m市道、
北3m、角地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
c ２４１０３
７６１８
-303		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北21m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２４１０３
５７５７
-1621		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,534)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
986,055  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,133,963 		 100
[ 120.4]
941,830 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
942,000 
b (　           ) 
766,215  		 100
[ 100.0]		 [ 129.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
1,024,258 		 100
[ 107.0]
957,250 
957,000 
c (　           ) 
995,959  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,127,006 		 100
[ 116.8]
964,902 
965,000 
d (　           ) 
817,232  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
967,058 		 100
[ 102.7]
941,634 
942,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.7 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.6 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    950,000 円／㎡]  



市川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,984,718 
2,680,033 
11,304,685 
6,667,500 
4,637,185 		 （　0.9562）
4,434,076 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    105,573,238 円　　　　（　    800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 ＲＣ5 391.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      8.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階以上は共同住宅（３０㎡～３５㎡）を想定 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.47 
85.0 
71.78 
5,989 
429,890 		 6.0  2,579,340 
1.0  429,890 

 2～ 2		 店舗
84.47 
90.3 
76.30 
3,503 
267,279 		 6.0  1,603,674 
1.0  267,279 

 3～ 3		 居宅
74.18 
86.5 
64.20 
2,825 
181,365 		 2.0  362,730 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
74.18 
86.5 
64.20 
2,853 
183,163 		 2.0  366,326 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
74.18 
86.5 
64.20 
2,882 
185,024 		 2.0  370,048 
0.0  0 

計
391.48 
87.0 
340.68 

1,246,721 		 5,282,118 
697,169 
⑨年額支払賃料      1,246,721 円　×　12ヶ月　＝　      14,960,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,960,652 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,241,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,718,918 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,282,118 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          697,169 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         217,363 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,984,718 円　　　　（　       105,945 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３５５
３７
　　　　-3104		 2,921  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,951 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,825 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１０３５５
３７
　　　　-3107		 2,652  
(   2,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,706 
c ２４１０３９４
３７
　　　　-3208		 2,870  
(   2,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
2,870 
市川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 630,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 748,033 円  　　　       14,960,652　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      199,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      892,500 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,680,033 円　（　　　　　　        20,303 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     391.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,667,500 円  
（　　　　　        50,511 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,984,718 円      
②総費用 2,680,033 円      
③純収益　①－② 11,304,685 円      
④建物等に帰属する純収益 6,667,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,637,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,434,076 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,573,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南八幡四丁目１８７番４
 0443000291287-0000
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備考