別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -60　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -60 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.
鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市大洲４丁目４０４１番１２
｢大洲４－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,160)

1:1		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 市川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 市川駅南方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められな
いことから、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び周辺市の住宅地域であり、ＪＲ総武線の各駅を最寄駅とする住宅地と代替性が高い。主な需要
者は都心部へ通勤する市川市等の居住者である。都心部へのアクセスが良好なこと等により需要は堅調で、地価水準は
上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯としては、土地は標準地規模で３，７００～４，０００万円程度、新築戸
建住宅で５，７００～６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、需要者は市場性を重視することから比準
価格の規範性は高い。一方、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件で
は、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、また代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -54                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    362,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[101.0]		 100
[132.5]		 [103.0]
100		 319,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが見られるが、緩やかに
回復している。なお、今後は国内の物価上昇
、世界的な金融引き締めに伴う影響等に留意
すべきである。

地域要因の変動は認められない。堅調な需要
等を背景として、地価は上昇傾向で推移して
いる。


個別的要因の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -60　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９６３３
-505		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０３
９６３３
-545		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.8m市道
、中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０３
９６３３
-508		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
d ２４１０３
９４３７
-403		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4.5m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４１０３
９６３３
-530		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
192,816  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
233,917 		 100
[  76.3]
306,575 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
300,553  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
396,117 		 100
[ 124.5]
318,166 
328,000 
c (　           ) 
305,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
294,996 		 100
[  95.4]
309,220 
318,000 
d (　           ) 
217,623  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
286,842 		 100
[  92.5]
310,099 
319,000 
e (　           ) 
317,231  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
337,237 		 100
[ 107.1]
314,880 
324,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.8 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



市川 -60　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,560,701 
665,788 
2,894,913 
1,868,060 
1,026,853 		 （　0.9728）
998,923 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     20,810,896 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -60　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.50 ＬＳ2 141.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   160 ％   121 ㎡     11.1 m x   10.9 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２室を想定。平均専有面積約３５㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.50 
100.0 
70.50 
2,258 
159,189 		 1.0  159,189 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.50 
100.0 
70.50 
2,328 
164,124 		 1.0  164,124 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.00 
100.0 
141.00 

323,313 		 323,313 
0 
⑨年額支払賃料        323,313 円　×　12ヶ月　＝　       3,879,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,879,756 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       322,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,557,736 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           323,313 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,965 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,560,701 円　　　　（　        29,427 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９６
３３
　　　　-3252		 2,521  
(   2,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[108.0]		 100
[ 97.0]
2,314 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,328 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３９６
３３
　　　　-3251		 2,561  
(   2,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[108.0]		 100
[ 97.0]
2,351 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -60　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,000 円  　　　　     26,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 193,988 円  　　　        3,879,756　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      222,700 円  　　　　     26,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         665,788 円　（　　　　　　         5,502 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     141.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,868,060 円  
（　　　　　        15,439 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,560,701 円      
②総費用 665,788 円      
③純収益　①－② 2,894,913 円      
④建物等に帰属する純収益 1,868,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,026,853 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 998,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,810,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -60　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市大洲四丁目４０４１番１２
 0443000035335-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -60　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -60 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.
鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市大洲４丁目４０４１番１２
｢大洲４－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,160)

1:1		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 市川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ市道		 交通

施設		 市川駅南方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因は安定的に推移しているものと認めら
れる。したがって、当面は現在の住環境を維持していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び隣接市における住宅地域である。特にＪＲ総武線沿線及び京成本線沿線の住宅地域との代替
性が高い。需要者は、市川市及び隣接市内在住の都心部に通勤する一次取得者層等が中心である。最寄駅徒歩圏にあり
底堅い需要が認められるが、供給は限定的な地域である。需要の中心となる価格帯は、土地１２０㎡程度で４，０００
万円前後、標準画地規模の新築戸建住宅で総額約６，０００万円前後と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパート等も見られるが、投資採算性に乏しい小規模アパートを想定して試算された収益価格は比準価格
に比し低位に求められた。当該地域は戸建住宅用地の取引が中心の地域であり、通常の取引において土地の収益性が取
引価格の指標とされる傾向は乏しい。よって、近傍類似不動産の取引事例より試算され、実証的かつ説得力も高い比準
価格を標準とし、説得力に乏しい収益価格は参酌に止め、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -54                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    362,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[101.0]		 100
[132.6]		 [103.0]
100		 319,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然として低い金利と東京と比較しての割安
感から、都市部の住宅需要は底堅く、需給ギ
ャップを反映して地価は上昇傾向を強めてい
る。

最寄駅徒歩圏内の住宅地域であり、住環境も
概ね良好である。需要は底堅く推移している
が、供給物件は少なく、需給関係から地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -60　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
１０４１８
-1221		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
b ２４１０３
９６３３
-508		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
c ２４１０３
５８２５
-1846		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西1.8m市道
、中間画地
工業
高度地区2種
(60,200)
d ２４１０３
９６３３
-505		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
261,463  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
280,707 		 100
[  91.2]
307,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
317,000 
b (　           ) 
305,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
294,996 		 100
[  95.1]
310,196 
320,000 
c (　           ) 
198,655  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
204,248 		 100
[  66.4]
307,602 
317,000 
d (　           ) 
192,816  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
233,917 		 100
[  73.7]
317,391 
327,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



市川 -60　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,347,960 
626,298 
2,721,662 
1,739,720 
981,942 		 （　0.9728）
955,233 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     19,900,688 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -60　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.50 ＬＳ2 141.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   160 ％   121 ㎡     11.1 m x   10.9 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２室、平均貸し床面積約３５．３㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 階段・廊下は開放型を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.50 
100.0 
70.50 
2,134 
150,447 		 1.0  150,447 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.50 
100.0 
70.50 
2,178 
153,549 		 1.0  153,549 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.00 
100.0 
141.00 

303,996 		 303,996 
0 
⑨年額支払賃料        303,996 円　×　12ヶ月　＝　       3,647,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,647,952 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       302,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,345,172 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           303,996 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,347,960 円　　　　（　        27,669 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３７０
２２
　　　　-3054		 1,943  
(   1,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,178 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３７０
２２
　　　　-3053		 2,398  
(   2,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,284 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -60　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,000 円  　　　　     24,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 182,398 円  　　　        3,647,952　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      207,400 円  　　　　     24,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,400 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,400 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上せず
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         626,298 円　（　　　　　　         5,176 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     141.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,739,720 円  
（　　　　　        14,378 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,347,960 円      
②総費用 626,298 円      
③純収益　①－② 2,721,662 円      
④建物等に帰属する純収益 1,739,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 981,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 955,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,894 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,900,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -60　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市大洲四丁目４０４１番１２
 0443000035335-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考