別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -58　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -58 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.
鑑定評価額 48,700,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南八幡１丁目６５番１５
｢南八幡１－８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,160)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南西4m私道 水道、ガス、下水 本八幡

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ私
道		 交通

施設		 本八幡駅南東方

580m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと思料される。一般的要因に特段の変動が
ない限り、地価水準は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市川市及び隣接市のＪＲ総武本線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者は市川市及び隣接市
の居住者や地縁を有する一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。当該地域は、最寄駅から徒歩圏内
にある住宅地域で、生活利便性が良好なため需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地は１２０㎡程度で４，８０
０万円前後、新築戸建住宅は６，０００～７，０００万円程度の物件が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域にはアパート等も混在し、収益目的の取引も存するが、対象標準地が存する地域は、収益性よりも居住の快適
性を重視する地域である。主な需要者は市場性を重視することから比準価格の説得力は高い。一方、地価水準に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格は参考に留め、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -54                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    362,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[101.0]		 100
[104.0]		 [103.0]
100		 407,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締め等海外景気の下振れによ
り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境
等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し
ている。

最寄駅から徒歩圏内の戸建住宅地域。地域要
因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -58　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
４６３６
-1715		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東3.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
b ２４１０３
５５３７
-230		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高31m
(60,160)
c ２４１０３
５８２５
-1802		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０３
４６３６
-1740		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４１０３
６４６８
-742		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西3m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
389,394  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.6]
360,743 		 100
[  90.3]
399,494 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
411,000 
b (　           ) 
387,503  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
395,481 		 100
[  96.0]
411,959 
424,000 
c (　           ) 
339,300  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
405,550 		 100
[ 107.5]
377,256 
389,000 
d (　           ) 
472,227  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
438,136 		 100
[ 111.6]
392,595 
404,000 
e (　           ) 
451,207  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 142.4]
355,832 		 100
[  93.1]
382,204 
394,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +19.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    406,000 円／㎡]  



市川 -58　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,685,945 
602,270 
3,083,675 
1,592,360 
1,491,315 		 （　0.9731）
1,451,199 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     30,876,574 円　　　　（　    257,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -58　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.60 ＬＳ2 127.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   160 ％   120 ㎡      8.2 m x   14.7 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３２㎡の１ＤＫタイプのアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
63.60 
100.0 
63.60 
2,499 
158,936 		 1.0  158,936 
1.0  158,936 

 2～ 2		 居宅
63.60 
100.0 
63.60 
2,550 
162,180 		 1.0  162,180 
1.0  162,180 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
127.20 
100.0 
127.20 

321,116 		 321,116 
321,116 
⑨年額支払賃料        321,116 円　×　12ヶ月　＝　       3,853,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     127.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,853,392 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,533,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           321,116 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,945 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          321,116 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         149,440 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,685,945 円　　　　（　        30,716 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３１０
４１８
　　　　-3606		 2,644  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,644 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３１０
４１８
　　　　-3607		 2,809  
(   2,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,675 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -58　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,600 円  　　　　     24,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 192,670 円  　　　        3,853,392　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      205,700 円  　　　　     24,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         602,270 円　（　　　　　　         5,019 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     127.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,592,360 円  
（　　　　　        13,270 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,685,945 円      
②総費用 602,270 円      
③純収益　①－② 3,083,675 円      
④建物等に帰属する純収益 1,592,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,491,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,451,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,876,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     257,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -58　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南八幡一丁目６５番１５
 0443000282761-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
市川 -58　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -58 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.
鑑定評価額 48,700,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市南八幡１丁目６５番１５
｢南八幡１－８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,160)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南西4m私道 水道、ガス、下水 本八幡

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ私道		 交通

施設		 本八幡駅南東方

580m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市内、ＪＲ総武線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤するサラリーマン世帯の１次取得者が中心で
ある。街路条件は劣るが、ＪＲ総武線沿線の利便性の高い住宅地域であることから、需要は底堅い。市場での中心とな
る価格帯は、土地については約１２０㎡で５，０００万円弱程度、規模が小さめの新築戸建で５，５００万～８，００
０万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、自己居住用の一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であるが、アパートも見られることから、
験証のため収益価格も試算した。試算した結果、事業収益の観点から収益性の高い賃貸住宅を想定することは困難であ
ることから、収益価格は低目に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益
価格を参酌し、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -54                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    362,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[101.0]		 100
[104.9]		 [103.0]
100		 403,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みもみられるが
、緩やかに持ち直している。先行きについて
は、物価上昇や金融市場の変動等に留意する
必要がある。

ＪＲ総武線の最寄駅に近い住宅地なので、需
要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -58　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
４２２６
-1002		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
b ２４１０３
５８２５
-1802		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０３
４６３６
-1709		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
d ２４１０３
９６３３
-530		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
234,253  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  81.6]
397,599 		 100
[  98.4]
404,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
339,300  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
405,550 		 100
[ 105.5]
384,408 
396,000 
c (　           ) 
331,724  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
339,807 		 100
[  86.3]
393,751 
406,000 
d (　           ) 
317,231  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
337,237 		 100
[  85.2]
395,818 
408,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +18.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    406,000 円／㎡]  



市川 -58　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であるから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,484,462 
547,083 
2,937,379 
1,506,820 
1,430,559 		 （　0.9731）
1,392,077 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     29,618,660 円　　　　（　    247,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -58　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.60 ＬＳ2 127.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   160 ％   120 ㎡      8.2 m x   14.7 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３２㎡程度の小規模タイプ（全４戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
63.60 
100.0 
63.60 
2,360 
150,096 		 1.0  150,096 
1.0  150,096 

 2～ 2		 居宅
63.60 
100.0 
63.60 
2,413 
153,467 		 1.0  153,467 
1.0  153,467 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
127.20 
100.0 
127.20 

303,563 		 303,563 
303,563 
⑨年額支払賃料        303,563 円　×　12ヶ月　＝　       3,642,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     127.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,642,756 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       302,349 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,340,407 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           303,563 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          303,563 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         141,271 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,484,462 円　　　　（　        29,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３５５
３７
　　　　-3108		 2,319  
(   2,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 98.0]
2,600 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,517 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,413 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３５５
３７
　　　　-3107		 2,652  
(   2,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 98.0]
2,553 
c ２４１０３１０
４１８
　　　　-3605		 2,010  
(   2,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,413 
市川 -58　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,500 円  　　　　     22,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 109,283 円  　　　        3,642,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      194,600 円  　　　　     22,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,900 円  　　　　     22,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,900 円  　　　　     22,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         547,083 円　（　　　　　　         4,559 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     127.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,506,820 円  
（　　　　　        12,557 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,484,462 円      
②総費用 547,083 円      
③純収益　①－② 2,937,379 円      
④建物等に帰属する純収益 1,506,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,430,559 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,392,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,618,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     247,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -58　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市南八幡一丁目６５番１５
 0443000282761-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考