別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -54 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.
鑑定評価額 60,600,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市新田２丁目１２２３番１
｢新田２－２８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,168)

1:1.2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 市川

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．２
ｍ市道		 交通

施設		 市川駅南東方

650m		 法令

規制		 １中専
(60,168)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当面の間は現況を維持しつつ
推移するものと予測される。なお、旺盛な需要を反映し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市内、ＪＲ中央・総武線沿線に存する住宅地域である。需要者は、市内及び周辺地域に居住する一
次取得者並びに都内に居住する二次取得者が中心である。最寄駅への接近性、生活利便性、都心部へのアクセスが良好
であり、通勤世帯等からの旺盛な需要に対して供給が少なく、地価は上昇している。土地は、標準画地規模で６，００
０万円前後が取引の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域にはアパートも存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。一方で、主な需要者は、自己居住用の不動産を求める通勤世帯等であり、居住の快適性等を前提とした市
場性を重視するため、類似の不動産との比較から求められた比準価格の説得力は高い。従って、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格は参考に留め、その他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　市川 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    395,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナで弱含んでいた住宅地の地価は、
生活様式の変化・低金利継続等により回復が
顕著である。ただし、物価上昇・政策動向等
に注意を要する。

最寄駅への接近性、生活利便性、都心へのア
クセスの良好な住宅地域である。地域要因に
特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 市川 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９６３３
-545		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.8m市道
、中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０３
９６３３
-513		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.7m市道
、南西2.5m、
角地
１中専
高度地区1種
(60,160)
c ２４１０３
９６３３
-523		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東3.6m私道
、北西1.8m、
二方路
１低専

(50,100)
d ２４１０３
９０１５
-1121		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
北東4m、角地
１低専

(50,100)
e ２４１０３
５８２５
-1840		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,553  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
396,117 		 100
[ 102.9]
384,953 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
389,000 
b (　           ) 
370,060  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.6]
339,428 		 100
[  80.8]
420,084 
424,000 
c (　           ) 
259,783  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
361,652 		 100
[  92.2]
392,247 
396,000 
d (　           ) 
343,178  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
345,442 		 100
[  82.9]
416,697 
421,000 
e (　           ) 
310,582  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
369,593 		 100
[  83.8]
441,042 
445,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



市川 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,749,639 
761,862 
3,987,777 
2,543,170 
1,444,607 		 （　0.9692）
1,400,113 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     28,573,735 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   168 ％   146 ㎡     11.0 m x   13.4 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４２㎡程度、１ＬＤＫ、４戸と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,438 
204,792 		 1.0  204,792 
1.0  204,792 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,488 
208,992 		 1.0  208,992 
1.0  208,992 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

413,784 		 413,784 
413,784 
⑨年額支払賃料        413,784 円　×　12ヶ月　＝　       4,965,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,965,408 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       412,129 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,553,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           413,784 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          413,784 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         192,566 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,749,639 円　　　　（　        32,532 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９６
４９
　　　　-3953		 2,853  
(   2,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,853 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,595 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,488 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３９６
４９
　　　　-3954		 2,657  
(   2,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,657 
c ２４１０３９６
４９
　　　　-3955		 2,229  
(   2,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,274 
市川 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,500 円  　　　　     32,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 148,962 円  　　　        4,965,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      279,600 円  　　　　     32,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,900 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,900 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         761,862 円　（　　　　　　         5,218 円／㎡）　　（経費率　　  16.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0773     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,543,170 円  
（　　　　　        17,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,749,639 円      
②総費用 761,862 円      
③純収益　①－② 3,987,777 円      
④建物等に帰属する純収益 2,543,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,444,607 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,400,113 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,590 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,573,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市新田二丁目１２２３番１
 0443000145263-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -54 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.
鑑定評価額 60,600,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市新田２丁目１２２３番１
｢新田２－２８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,168)

1:1.2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 市川

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．２
ｍ市道		 交通

施設		 市川駅南東方

650m		 法令

規制		 １中専
(60,168)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅と共同住宅が連続する熟成した住宅地であり、当分の間現状を維持するものと予測されるが、駅からの
接近性に優れた住宅地でアパート需要を中心に価格は上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線本八幡駅又は市川駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は市川市を中心に隣接
市及び東京都内に居住する二次取得者層が中心である。駅から利便性も優れ、収益物件の需要は活発であり、建売住宅
や中古物件の取引が多く見受けられる。狭小住宅も多いが、土地は標準的程度で５５００～６０００万円前後、新築戸
建物件は７５００～８０００万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は賃貸アパートも見られるが、在来地主による副業的経営で、一般住宅又はその用地が取引の中心である。収
益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。賃貸物件の収益性が取引価格の指標と
なっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性や利便性を重視して価格決定がなされるも
のと判断されることから、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　市川 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    395,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症対策の緩和により国内景気は回復傾向
にあり、超低金利政策の継続による余剰資金
が不動産投資に回り土地価格は上昇している
。

最寄駅徒歩１０分圏内の住宅地域で、超低金
利政策の下、収益物件を中心に需要は堅調で
、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動
させる市場性の変化もない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 市川 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
４２２６
-1020		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
b ２４１０３
９６３３
-530		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
c ２４１０３
９６３３
-513		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.7m市道
、南西2.5m、
角地
１中専
高度地区1種
(60,160)
d ２４１０３
９６３３
-545		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.8m市道
、中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
615,721  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
535,796 		 100
[  96.8]
553,508 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
559,000 
b (　           ) 
317,231  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
337,237 		 100
[  82.4]
409,268 
413,000 
c (　           ) 
370,060  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.6]
339,428 		 100
[  82.3]
412,428 
417,000 
d (　           ) 
300,553  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
396,117 		 100
[ 105.8]
374,402 
378,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  +0.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.6 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



市川 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,676,361 
677,564 
3,998,797 
2,589,550 
1,409,247 		 （　0.9692）
1,365,842 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     27,874,327 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種
 60 ％   200 ％   168 ％   146 ㎡     11.0 m x   13.4 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ４戸、平均４２㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,363 
198,492 		 1.0  198,492 
1.0  198,492 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,487 
208,908 		 1.0  208,908 
1.0  208,908 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

407,400 		 407,400 
407,400 
⑨年額支払賃料        407,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,888,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 保証金等にて充当
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,888,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       405,770 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,483,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           407,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,736 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          407,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         189,595 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,676,361 円　　　　（　        32,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３４２
２６
　　　　-3506		 2,090  
(   2,090) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,594 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,487 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３４２
２６
　　　　-3509		 2,662  
(   2,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,420 
c ２４１０３４２
２６
　　　　-3510		 2,545  
(   2,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,597 
市川 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,664 円  　　　        4,888,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,700 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         677,564 円　（　　　　　　         4,641 円／㎡）　　（経費率　　  14.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0773     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,589,550 円  
（　　　　　        17,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,676,361 円      
②総費用 677,564 円      
③純収益　①－② 3,998,797 円      
④建物等に帰属する純収益 2,589,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,409,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,365,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,874,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市新田二丁目１２２３番１
 0443000145263-0000
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