令和6年1月15日　提出 市川 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -49 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市柏井町２丁目７８１番５外 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 、作業所が混在する 住宅地域 南西3.8m市道 水道、ガス 船橋法典 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.3 ｍ、奥行　約　　  23.3 ｍ、規模　　       349 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．８ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅北方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心として、一般住宅等も混在する地域で、現在の標準的使用を中心にほぼ変化なく推移すると思料 する。今後の地価水準は、郊外部における需要の改善を反映して、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び隣接市の農家住宅、利便性の劣る一般住宅、農地等の利用が標準的な市街化調整区域に指定さ れた地域。需要者の中心は周辺住宅地の地縁者である。建築等の制限があるため、需要者は限定される傾向にある。市 街化調整区域内の土地取引量は総じて少なく、中心市街地に近い利便性の優る地域において、小規模開発が散見される 程度。土地は３５０㎡程度で１８百万円前後、小規模な新築戸建では２０～３０百万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に所在し、自己利用の住宅が標準的であり、建築等の制限もあるため、収益用不動産を想定 することが困難なことから、収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が支配的な快適性を重視する住宅地域であ るので、市場の実勢を反映した規範性のある取引事例より求めた比準価格を標準として、一般経済情勢等を勘案し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数は減少、取引価格は上 昇傾向にある。市内中心部の需要の堅調さが 、バス圏や郊外部にも波及し、総じて地価上 昇率は拡大した。 市街化調整区域に存する利便性が劣る住宅地 域であるが、総額選好性による割安感から需 要は安定しており、地価はやや上昇傾向で推 移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％