別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -47 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市行徳駅前４丁目１６番４
｢行徳駅前４－１６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 258  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1.2		 共同住宅

Ｓ4		 住宅、アパート、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 行徳

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       258 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 行徳駅南方

800m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域で、特別な変動要因はなく、当面現状のまま推移し、地価は
上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東西線沿線の浦安市及び市川市沿線の住宅地域。需要者は都内に通勤する一次取得者及び分譲目的の不
動産業者や自己使用目的の富裕層、賃料収受目的の不動産投資家を想定される。都心へのアクセスが良好な生活利便施
設が高いエリアで住宅需要は強く、地価上昇が拡大している。土地は標準的画地規模で１億円程度、新築の戸建住宅は
５千万円～６千万円台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の賃貸物件も多く見られるが、供給過剰傾向の強い地域で土地価格に見合る賃料水準が形成されて
いないため収益価格は比準価格と比較して低位に求められた。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地であること
から、実際の信頼性のある取引事例から求められた比準価格は実証的で説得力を有する。従って、比準価格を標準とし
、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    344,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 [104.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。雇用・所得環境
が改善する下で、緩やかな回復が続くことが
期待される。

東京メトロ東西線の最寄駅徒歩圏内の住宅地
域で、利便性に優れており、地価上昇は拡大
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
５８２５
-1854		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０３
８４２１
-13		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０３
５８２５
-1871		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０３
９０１５
-1168		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
２中専
高度地区1種
(70,200)
e ２４１０３
９０１５
-1182		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,793  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.1]
395,183 		 100
[  96.0]
411,649 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
428,000 
b (　           ) 
338,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
357,840 		 100
[  95.4]
375,094 
390,000 
c (　           ) 
368,311  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
367,603 		 100
[  97.0]
378,972 
394,000 
d (　           ) 
452,600  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.0]
382,119 		 100
[  98.2]
389,123 
405,000 
e (　           ) 
392,392  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.3]
348,586 		 100
[  94.5]
368,874 
384,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +16.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.6 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +31.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



市川 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,141,576 
1,637,109 
8,504,467 
5,512,230 
2,992,237 		 （　0.9741）
2,914,738 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     59,484,449 円　　　　（　    231,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 152.48 Ｓ3 403.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   258 ㎡     14.3 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４５㎡程度のファミリータイプの３階建共同住宅（総戸数９戸を想定） ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
133.76 
97.2 
129.96 
2,252 
292,670 		 1.0  292,670 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
134.66 
100.0 
134.66 
2,298 
309,449 		 1.0  309,449 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
134.66 
100.0 
134.66 
2,367 
318,740 		 1.0  318,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
403.08 
99.1 
399.28 

920,859 		 920,859 
0 
⑨年額支払賃料        920,859 円　×　12ヶ月　＝　      11,050,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     399.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,050,308 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       917,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,133,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           920,859 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,141,576 円　　　　（　        39,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９０
３９
　　　　-3457		 2,439  
(   2,436) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,298 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３９０
３９
　　　　-3459		 2,109  
(   2,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,289 
c ２４１０３９０
３９
　　　　-3458		 2,527  
(   2,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]
2,299 
市川 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 251,700 円  　　　　     83,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 331,509 円  　　　       11,050,308　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      713,100 円  　　　　     83,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,900 円  　　　　     83,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,900 円  　　　　     83,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,637,109 円　（　　　　　　         6,345 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     403.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0676 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,512,230 円  
（　　　　　        21,365 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,141,576 円      
②総費用 1,637,109 円      
③純収益　①－② 8,504,467 円      
④建物等に帰属する純収益 5,512,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,992,237 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,914,738 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,297 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,484,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     231,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市行徳駅前四丁目１６番４
 0443000107306-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -47 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 402,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市行徳駅前４丁目１６番４
｢行徳駅前４－１６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 258  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1:1.2		 共同住宅

Ｓ4		 住宅、アパート、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 行徳

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       258 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 行徳駅南方

800m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅、アパート、マンションが混在する住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の
住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    402,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市、浦安市内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。駅から徒歩圏内の戸建住宅及び共同住宅が
混在する住宅地域であり、主たる需要者は都心通勤者等の一次取得者層の他、賃貸用不動産建設または小規模建売分譲
を企図する不動産業者が中心である。土地は標準画地規模で１億円前後、小規模建売分譲の総額は６０００万円前後が
需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建所有目的の他、中低層の賃貸用共同住宅を建設する目的での土地需要もみられる地域である。比準価格は同一需給
圏内の類似地域に所在する類似性の高い事例から比準しており、実証的な価格である。一方収益価格は土地価格に見合
った賃料水準が形成されておらず、比準価格に比べ低位に求められた。本件では上記市場の実態を反映する比準価格を
重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    344,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 [104.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回
復している。また、低金利の継続、住宅取得
支援施策等による下支え効果もあり、住宅需
要は堅調である。

「行徳」駅から徒歩圏内の住宅地域である。
都心アクセス等の利便性の高さから需要は旺
盛で、地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
４２２６
-1017		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０３
５８２５
-1871		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０３
８４２１
-13		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０３
６４６８
-746		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13.3m市
道、中間画地
２中専
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,177  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
382,707 		 100
[  98.0]
390,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
368,311  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
367,603 		 100
[  96.0]
382,920 
398,000 
c (　           ) 
338,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
357,840 		 100
[  92.4]
387,273 
403,000 
d (　           ) 
346,358  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
399,276 		 100
[ 104.0]
383,919 
399,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    402,000 円／㎡]  



市川 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,503,326 
1,659,334 
8,843,992 
5,564,790 
3,279,202 		 （　0.9741）
3,194,271 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     65,189,204 円　　　　（　    253,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 152.48 Ｓ3 403.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   258 ㎡     14.3 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建て共同住宅（４５㎡程度・戸数９戸）を想定　 ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
133.76 
97.2 
129.96 
2,340 
304,106 		 1.0  304,106 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
134.66 
100.0 
134.66 
2,388 
321,568 		 1.0  321,568 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
134.66 
100.0 
134.66 
2,436 
328,032 		 1.0  328,032 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
403.08 
99.1 
399.28 

953,706 		 953,706 
0 
⑨年額支払賃料        953,706 円　×　12ヶ月　＝　      11,444,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     399.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,444,472 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       949,891 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,494,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           953,706 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,503,326 円　　　　（　        40,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３１０
３８９
　　　　-3305		 2,488  
(   2,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,370 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３１０
３８９
　　　　-3304		 2,746  
(   2,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,377 
c ２４１０３５７
５７
　　　　-3804		 2,672  
(   2,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,424 
市川 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 254,100 円  　　　　     84,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 343,334 円  　　　       11,444,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      172,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      719,900 円  　　　　     84,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,700 円  　　　　     84,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,700 円  　　　　     84,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,659,334 円　（　　　　　　         6,432 円／㎡）　　（経費率　　  15.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     403.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 45 ％　＋　0.0676 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,564,790 円  
（　　　　　        21,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,503,326 円      
②総費用 1,659,334 円      
③純収益　①－② 8,843,992 円      
④建物等に帰属する純収益 5,564,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,279,202 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,194,271 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,189,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     253,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市行徳駅前四丁目１６番４
 0443000107306-0000
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備考