令和6年1月15日　提出 市川 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -45 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.

鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市稲越１丁目８３番４ ｢稲越１－２８－２｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に農 地等も見られる住宅 地域 西4.5m道路 水道、ガス 秋山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年２月１日より住居表 示が実施された。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ道路　 交通 施設 秋山駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農地も混在する住宅地域であり、周辺に大規模開発等の計画はなく、今後も現状のまま推移すると 思料される。地域要因に影響を与える要因はなく今後の地価も概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市川市北部のＪＲ線・京成線・北総線各駅からバス圏域の住宅地域である。最寄駅への接近性・ 利便性がやや劣り、需給は横ばいで推移している。需要者の中心は市川市及びその周辺市に居住する３０～４０歳代の 第一次取得者であるが、買換え需要も認められる。土地の取引中心価格帯は１００㎡程度で１，０００万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域の規範性を有する事例を採用し、要因比較等も適切に行っており説得力は高い。市場参加者は自己 居住目的で取引する個人であり、規模・収益の投資採算見通し等を総合的に考慮すると、収益物件の建設・賃貸を目的 とした市場参加者を想定することは非現実的であると判断し、収益価格は非適用とした。したがって、本件では取引市 場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、本標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [100.8] [102.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締め等海外景気の下振れによ り、先行きはやや不透明であるが、雇用環境 等各種政策により、景気は緩やかに持ち直し ている。 戸建住宅のほか農地も存する住宅地域。地域 要因に特段の変動はない。地価は概ね横ばい 傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％