令和6年1月15日　提出 市川 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -41 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市広尾１丁目１６番４ ｢広尾１－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模住宅、共同住 宅等が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 南行徳 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.7 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 南行徳駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅を中心に共同住宅等も混在する住宅地域であり、現在の標準的使用を中心にほぼ変化なく推移す ると思料する。駅への接近性等が劣るが、需要は堅調であり、今後の地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線沿線で江戸川以南の住宅地域である。需要者の中心は市川市、浦安市内や都内の居住者 で、都心部へ通勤する一次、二次取得者である。都心部への通勤が比較的容易であり、居住環境も概ね良好なことから 依然より人気は高い。最近ではこれに都内からの買替層も加わり、需要は堅調に推移している。土地は標準画地規模で ３０００万円前後、新築の小規模建売住宅は５０００万円～６０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅からやや遠い戸建住宅を中心とする住宅地域である。当該地域には共同住宅も混在するが、対象標準 地の画地規模では事業採算に見合う収益は期待し得ないので、規範性の乏しい収益価格は試算を断念した。自用目的の 取引が中心の快適性を重視する住宅地域であるので、市場の実勢を反映した規範性のある取引事例より求めた比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    344,000 円／㎡ [113.4] 100 100 [104.0] 100 [123.8] [102.0] 100 309,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    274,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数は減少、取引価格は上 昇傾向にある。市内中心部の需要の堅調さが 、バス圏や郊外部にも波及し、総じて地価上 昇率は拡大した。 駅徒歩限界圏に位置する住宅地域だが、都心 への接近性や生活利便性は良好で、強い需要 が認められる。地価は上昇傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.1 ％  ％