令和6年1月15日　提出 市川 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -35 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　塚田　孝久   TEL.

鑑定評価額 74,600,000 円  １㎡当たりの価格 478,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市菅野２丁目１４１番１３外 ｢菅野２－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ幹線道路沿いの 住宅地域 北東11m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１１ｍ 市道 交通 施設 本八幡 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の住宅が建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域で、土地の利用形態に特段の変化は認められず、当面は現状 のまま推移するものと予測される (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    478,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線各駅より徒歩圏及び徒歩限界圏のグレードの高い住宅地域。需要者は市内及び都内 等に居住する富裕層や買替層が中心と思われる。当該圏域は居住の快適性と利便性に優れており人気が高く、需給はタ イトな状況が続いている。土地は標準的規模で４，５００万円～７，０００万円程度、新築戸建住宅は６，０００万円 ～９，０００万円程度と把握される。地価は供給が限定的な一方根強い需要を背景に上昇基調で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い自己使用目的の取引が中心の住宅地域で、地価水準に見合う賃貸収益を得ることが困難なた め収益物件の想定は事業収支の面から非現実的で適用しない。比準価格は類似地域内から多数収集した信頼性のある取 引事例により試算されており、市場性を如実に反映した実証的で説得力を有する価格と言える。従って、市場の特性を 反映した比準価格を標準とし、その他の標準地との広域的検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    420,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　市川 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    450,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、低金利の継続等によ る住宅需要の増加に伴い、ＪＲ総武線、東京 メトロ東西線沿線では地価は上昇し、上昇率 は拡大している。 住環境と利便性を具備した人気の高い住宅地 域。根強い住宅需要に比し供給は限定的で需 給はタイト。地価は上昇基調で、上昇率は拡 大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.8 ％ +6.2 ％