別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -28 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.
鑑定評価額 37,500,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市田尻４丁目４７２番５
｢田尻４－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に、店
舗等が混在する住宅
地域		 北7.1m市道 水道、ガス、下水 原木中山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、７．１
ｍ市道		 交通

施設		 原木中山駅西方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域の特性に大きな変化を与える要因は特段認められず、当
面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線、ＪＲ中央総武線各駅を最寄りとする市川市南部の住宅地域である。需要者の中心は市
川市及びその周辺地域に居住し都内に通勤する３０～４０才代の一次取得者層である。周辺は作業場や倉庫等が多く住
環境はやや劣るものの、都心へのアクセスは良好で需要は底堅い。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で３，
０００万円台後半、新築建売住宅は土地を細分化し４，０００万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算したが開差が生じた。比準価格は不動産の市場性に着目した価格であり、多数の取引事例か
ら求められた比準価格は典型的な需要者の価値基準や行動原理を十分反映しており説得力は高い。収益価格は不動産の
収益性に着目した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。よって、比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    255,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[103.0]		 100
[125.1]		 [100.0]
100		 222,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利の継続、テレワークの浸透等を背景に
住宅需要は引き続き旺盛で、住宅地では地価
上昇が広範囲に波及し、総じて上昇率の拡大
が認められる。

原木中山駅から徒歩圏の住宅地域。周辺は作
業場等が多く住環境はやや劣るが都心へのア
クセスに優れ、旺盛な住宅需要を背景に地価
は上昇。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.1
交通・接近　　　  -1.6
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -0.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
１０４１８
-1233		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.7m市道、
中間画地
工業
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０３
９４３７
-466		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０３
９０１５
-1125		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.5m私道、
中間画地
工業
高度地区2種
(60,200)
d ２４１０３
９０１５
-1102		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m私道
、中間画地
１住居
高度地区1種
(60,180)
e ２４１０３
４６３６
-1728		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
213,068  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
212,865 		 100
[  95.3]
223,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
189,063  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
217,188 		 100
[  99.4]
218,499 
218,000 
c (　           ) 
184,775  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
213,468 		 100
[  96.9]
220,297 
220,000 
d (　           ) 
160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
174,934 		 100
[  90.7]
192,871 
193,000 
e (　           ) 
212,121  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
241,961 		 100
[  97.7]
247,657 
248,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -4.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    223,000 円／㎡]  



市川 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,716,145 
1,049,675 
4,666,470 
3,486,150 
1,180,320 		 （　0.9750）
1,150,812 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     23,485,959 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.48 Ｓ3 280.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   168 ㎡     11.6 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に約５２㎡の２ＬＤＫを１戸、２階・３階に約４５㎡の２ＤＫを各階２戸、合計５戸想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
95.70 
55.1 
52.77 
2,069 
109,181 		 1.0  109,181 
1.0  109,181 

 2～ 2		 居宅
92.46 
98.6 
91.14 
2,133 
194,402 		 1.0  194,402 
1.0  194,402 

 3～ 3		 居宅
92.46 
98.6 
91.14 
2,133 
194,402 		 1.0  194,402 
1.0  194,402 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.62 
83.8 
235.05 

497,985 		 497,985 
497,985 
⑨年額支払賃料        497,985 円　×　12ヶ月　＝　       5,975,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     235.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,975,820 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       495,993 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,479,827 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           497,985 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          497,985 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         231,751 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,716,145 円　　　　（　        34,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３１０
２６６
　　　　-3751		 2,287  
(   2,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,245 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,225 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,133 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３１０
２６６
　　　　-3752		 2,582  
(   2,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,347 
c ２４１０３１０
２６６
　　　　-3753		 2,176  
(   2,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,072 
市川 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,600 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 179,275 円  　　　        5,975,820　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      466,600 円  　　　　     54,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,049,675 円　（　　　　　　         6,248 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     280.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 45 ％　＋　0.0643 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,486,150 円  
（　　　　　        20,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,716,145 円      
②総費用 1,049,675 円      
③純収益　①－② 4,666,470 円      
④建物等に帰属する純収益 3,486,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,180,320 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,150,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,850 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,485,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市田尻四丁目４７２番５
 0443000189510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -28 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市田尻４丁目４７２番５
｢田尻４－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に、店
舗等が混在する住宅
地域		 北7.1m市道 水道、ガス、下水 原木中山

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．１ｍ市道		 交通

施設		 原木中山駅西方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分
の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市川市南部でＪＲ線及び東京メトロ東西線各駅勢圏の住宅地域である。周辺は一般住宅やマンシ
ョンの他倉庫作業場等が多く住環境はやや劣るが、都心へのアクセスは良好で値頃感もあることから需要は底堅い。需
要者には都内通勤の３０歳代～４０歳前半の一次取得者が多く、土地の中心価格帯は標準的画地規模で３５００万円～
４０００万円前後、新築建売では土地を細分化し総額４５００万円～６０００万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算したが両試算価格に開差が生じた。比準価格は多数の事例から求められた市場性を反映した
価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的価格であるが、自己使用物件が多い地域であ
るため土地価格に見合った純収益を期待できないことから低位に求められた。以上により本件では収益価格は参考に留
め取引市場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との近郊に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    255,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[103.0]		 100
[126.1]		 [100.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。雇用・所得環境
が改善する下で、緩やかな回復が続くことが
期待される。

原木中山駅の西方に位置する住宅地域。地域
要因に特段の変動はなく、住宅需要が強いこ
とを背景に値頃感から地価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.1
交通・接近　　　  -1.6
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９６３３
-541		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m私道
、中間画地
１中専
高度地区1種
(60,180)
b ２４１０３
９４３７
-466		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０３
９０１５
-1105		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11.1m市
道、中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０３
４２２６
-1003		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,606  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
258,583 		 100
[  97.4]
265,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
189,063  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
217,188 		 100
[ 109.3]
198,708 
199,000 
c (　           ) 
276,577  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
300,401 		 100
[ 149.8]
200,535 
201,000 
d (　           ) 
230,774  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
277,850 		 100
[ 129.0]
215,388 
215,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



市川 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,774,558 
997,207 
4,777,351 
3,486,150 
1,291,201 		 （　0.9750）
1,258,921 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     25,692,265 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市川 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.48 Ｓ3 280.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   168 ㎡     11.6 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４５㎡～約５２㎡、５戸を想定、２ＬＤＫ及び２ＤＫタイプ ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
95.70 
55.1 
52.77 
2,067 
109,076 		 1.0  109,076 
1.0  109,076 

 2～ 2		 居宅
92.46 
98.6 
91.14 
2,109 
192,214 		 1.0  192,214 
1.0  192,214 

 3～ 3		 居宅
92.46 
98.6 
91.14 
2,214 
201,784 		 1.0  201,784 
1.0  201,784 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.62 
83.8 
235.05 

503,074 		 503,074 
503,074 
⑨年額支払賃料        503,074 円　×　12ヶ月　＝　       6,036,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     235.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,036,888 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       501,062 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,535,826 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           503,074 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          503,074 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         234,119 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,774,558 円　　　　（　        34,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９０
３９
　　　　-3453		 2,048  
(   2,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,180 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,109 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３９０
３９
　　　　-3454		 1,875  
(   1,875) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,206 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市川 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,700 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 181,107 円  　　　        6,036,888　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      466,600 円  　　　　     54,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         997,207 円　（　　　　　　         5,936 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     280.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 45 ％　＋　0.0643 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,486,150 円  
（　　　　　        20,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,774,558 円      
②総費用 997,207 円      
③純収益　①－② 4,777,351 円      
④建物等に帰属する純収益 3,486,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,291,201 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,258,921 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,494 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,692,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市川 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市田尻四丁目４７２番５
 0443000189510-0000
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備考