令和6年1月15日　提出 市川 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -26 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市大洲２丁目１６９番８ ｢大洲２－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 本八幡駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域であり、現在の標準的使用を中心にほぼ変化なく推移す ると思料する。駅への接近性等が劣るが、根強い需要もあり、今後の地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線と江戸川に挟まれた住宅地域一帯。需要者は市川市内の地元居住者のほか、船橋市、東京都区 部東部に居住する都内に通勤するファミリー層が大半を占める。総額を抑えた建売住宅や値頃感のある中古物件の取引 が中心である。超低金利政策に後押しされた長期借入れによる住宅購入も顕著であり、需要は増加している。土地は標 準画地規模で３０００万円前後、小規模化した新築戸建物件は４０００万円～５０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺には小規模アパート等も見られるが、対象標準地の 画地規模では事業採算に見合う収益は期待し得ないので、規範性の乏しい収益価格は試算しなかった。自用目的の取引 が中心の快適性を重視する住宅地域であるので、市場の実勢を反映した規範性のある取引事例より求めた比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [112.2] 100 100 [103.0] 100 [112.4] [101.0] 100 250,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    228,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数は減少、取引価格は上 昇傾向にある。市内中心部の需要の堅調さが 、バス圏や郊外部にも波及し、総じて地価上 昇率は拡大した。 駅徒歩圏外で、産業道路と江戸川に挟まれた 居住環境のやや見劣りする地域であるが、値 頃感等から需要は安定的で、地価は上昇傾向 で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％