令和6年1月15日　提出 市川 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -25 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 60,300,000 円  １㎡当たりの価格 394,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市菅野４丁目１３０２番７ ｢菅野４－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東6.4m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 本八幡駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住環境良好な閑静な住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。今後の 地価は一般的要因の下、堅調な需要を反映して上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    394,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市川市北部のＪＲ本八幡駅、市川駅を最寄りとする住環境良好な住宅地域である。需要者の中心は、 市川市及び周辺市に居住する一次取得層であるが、都内居住者や買替層の参入も見られる。圏内の優良な住宅地につい ては、供給が少なく需要は旺盛であるため、その周辺の住環境や利便性がやや見劣りする物件にも波及効果が認められ る。土地は標準的規模で５５～６５百万円程度、新築戸建物件は総額６５～８０百万円程度が取引価格の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域に指定された中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、行政的条件や画地規模か ら、賃貸住宅の想定は採算面で非現実的なため収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が多い居住の快適性を重視 する住宅地域であるため、本件では、市場の実態を反映した対象標準地と類似性の高い信頼性のある取引事例より求め た比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    420,000 円／㎡ [113.8] 100 100 [102.0] 100 [123.7] [104.0] 100 394,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    350,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレ ワークの広がり等を背景に生活利便性等によ る程度の差はあるが、総じて上昇率が昨年よ りも拡大した。 ＪＲ本八幡駅からやや距離があるが、中規模 一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、一般 的要因の下、地価は昨年よりも更なる上昇傾 向を示した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.4 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.6 ％  ％