令和6年1月15日　提出 市川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -22 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市柏井町１丁目１２２９番１１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 中に畑等が見られる 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス 船橋法典 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 船橋法典駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に畑等が見られる住宅地域であり、特段の変動要因はないことから、当面の間は現況を維持しつつ 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川市の北東部及び船橋市内の、ＪＲ武蔵野線沿線に存する住宅地域である。需要者は、市内居住者及 び周辺地域居住者等の自己居住用の不動産を求める一次取得者が中心である。最寄駅から距離を有し、やや利便性に劣 るが、居住環境の良好な地域であり、地価は概ね堅調に推移している。土地は、標準画地規模で２，０００万円前後が 取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る主な需要者は、自己居住用の不動産を求める一次取得者であり、居住の快適性等を前提とした市場性 を重視するため、類似の不動産との比較から求められた比準価格の説得力は高い。なお、対象標準地が存する地域は、 第一種低層住居専用地域であり、賃貸物件の建築は採算性に乏しいため、収益還元法は適用していない。従って、市場 性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.3] [101.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナで弱含んでいた住宅地の地価は、 生活様式の変化・低金利継続等により回復が 顕著である。ただし、物価上昇・政策動向等 に注意を要する。 最寄駅から距離を有し、やや利便性は劣るが 、居住環境の良好な住宅地域である。地域要 因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％