令和6年1月15日　提出 市川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -18 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市北国分１丁目２４８３番８ ｢北国分１－８－９｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東5m道路 水道、ガス 矢切 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ道 路 交通 施設 矢切駅東方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、地域要因について格別の変動要因はない。物価上昇及び金 利の行方等の不透明感はあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が薄れ、地価水準は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、「ＪＲ総武・武蔵野線」、及び「北総鉄道」各駅を最寄駅とする住宅地の存する範囲で、東京２３区内 に通勤するサラリーマン層が一次取得者や二次取得者になると想定される。在宅勤務の増加によって東京都心部への通 勤が減少した頃から土地需要が回復し、新型コロナウイルス感染症が５類感染症に移行してからも強含みとなっている 。土地は２，０００万円以内、新築戸建住宅は３，０００万円～４，０００万円程度が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替・競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した規範性の高い多数の取引事例を価格判 定の基礎としたものであり、実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法は適用せず、取引 事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く説得力を有する。よって市場実態を反映した比準 価格を標準とし、さらに代表標準地との検討及び単価と総額の関連も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    227,000 円／㎡ [110.1] 100 100 [102.0] 100 [160.8] [102.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の５類移行後は、 人の移動は戻りつつある。物価上昇や金利の 上昇等はあったが、不動産市況への悪影響は 限定的であった。 標準地設定区域では新築戸建住宅の売買に際 し、建築費の高騰を反映して総額が上昇する 傾向が見られ、主な需要者の所得は上方に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％