別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -14 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市若宮２丁目３４３番４
｢若宮２－１９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
宅造規制区域

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 北東5m市道 水道、ガス、下水 下総中山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 下総中山駅北東方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
宅造規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模住宅が建ち並ぶ比較的閑静な住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市川市内陸部のＪＲ武蔵野線及びＪＲ中央・総武線各駅勢圏の住宅地域である。需要者の中心は市川市及
び隣接市に通勤する３０～４０代の一次取得者及び東京都内に通勤する従業者も含まれる。ＪＲ中央・総武線沿線各駅
を最寄りとする住宅地の需要は根強く駅から徒歩利用限界圏の地域も需要は強い。市場で中心となる価格帯は標準地規
模程度で総額３０００万円前後、新築戸建住宅は総額４５００万円～４８００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は所有者自身に使用された戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、最寄駅への接近性も徒歩利用限界圏
で、風致地区等の公法規制から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法は非適用とした。
評価にあたっては取引事例比較法を適用し、快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引から把握した、実証的で説
得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[102.0]		 100
[118.5]		 [102.0]
100		 211,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症対策の緩和により国内景気は回復傾向
にあり、超低金利政策の継続による余剰資金
が不動産投資に回り土地価格は上昇している
。

駅徒歩圏を中心とした住宅地需要は市域全体
に拡大し、新規に住宅を求める若年層も多く
割安感のある当地域の建売住宅について価格
は上昇している。

個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動
させる市場性の変化もない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  +6.4
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９６３３
-532		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
１低専
風致地区
宅造規制区域
(40,80)
b ２４１０３
５８２５
-1845		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.3m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
宅造規制区域
(60,160)
c ２４１０３
５８２５
-1835		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
南東4.8m、
角地
１低専
風致地区
(40,80)
d ２４１０３
９０１５
-1103		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
北東5m、
二方路
１低専
風致地区
宅造規制区域
(40,80)
e ２４１０３
６８５２
-828		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東3m市道、
中間画地
１低専
風致地区
宅造規制区域
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,164  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
188,012 		 100
[  91.4]
205,702 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
210,000 
b (　           ) 
310,567  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
297,290 		 100
[ 124.0]
239,750 
245,000 
c (　           ) 
288,016  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
285,273 		 100
[ 128.2]
222,522 
227,000 
d (　           ) 
177,178  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
178,882 		 100
[  90.0]
198,758 
203,000 
e (　           ) 
165,041  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.0]
215,823 		 100
[ 103.9]
207,722 
212,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +5.9 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



市川 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 風致地区のため建ぺい率・容積率ともに低く、共同住宅の建築は一般的でない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 市川 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市若宮二丁目３４３番４
 0443000329777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市川 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市川 -14 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市川市若宮２丁目３４３番４
｢若宮２－１９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 北東5m市道 水道、ガス、下水 下総中山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.9 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　５
ｍ市道		 交通

施設		 下総中山駅北東方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
宅地造成規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は熟成度の高い戸建住宅地域であり、空地等の開発余地も見られないため、地域要因に特段の変動は見
られない。したがって、当面は現在の住環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び隣接市におけるＪＲ総武線沿線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者は、市川市及び隣
接市内在住の一次取得者層等が中心である。最寄駅への接近性はやや劣るものの、区画整然とした住宅地域で住環境が
良好であるほか、駅周辺地域の地価上昇の影響から当該地域の需要も増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は、近
隣地域周辺では土地価格で画地規模１５０㎡程度、総額２，８００万円～３，３００万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は周辺にアパート等も見られるものの、小規模画地については専ら戸建住宅地として利用されている住宅地域
である。当該地域は自己使用を前提とする住環境・利便性等が重視されて土地取引がなされている地域であり、画地規
模・容積率等から投資採算性の面で想定に現実性を欠く収益還元法の適用は断念した。よって、類似不動産の取引事例
より試算し、実証的でありかつ説得力も高い比準価格を標準とし代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[102.0]		 100
[121.9]		 [102.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然として低い金利と東京と比較しての割安
感から、都市部の住宅需要は底堅く、需給ギ
ャップを反映して地価は上昇傾向を強めてい
る。

最寄駅からは距離があるものの、住環境が良
好な住宅地域であり、需要は安定している。
駅徒歩圏地域の地価上昇の影響から、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市川 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９０１５
-1103		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
北東5m、
二方路
１低専
風致地区
宅造規制区域
(40,80)
b ２４１０３
６８１５
-2011		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(60,160)
c ２４１０３
６８５２
-828		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東3m市道、
中間画地
１低専
風致地区
宅造規制区域
(40,80)
d ２４１０３
５８２５
-1801		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6.3m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,178  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
178,882 		 100
[  87.0]
205,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
210,000 
b (　           ) 
209,170  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
254,941 		 100
[ 126.8]
201,058 
205,000 
c (　           ) 
165,041  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.0]
215,823 		 100
[ 107.5]
200,766 
205,000 
d (　           ) 
140,087  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
166,859 		 100
[  83.3]
200,311 
204,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    206,000 円／㎡]  



市川 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅を中心とする住宅地域であるほか、風致地区に指定されているため建築可能
な賃貸用建物は小規模なものに限定される。そのため投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難であり、賃貸
経営を想定することが現実性を欠くところから収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 市川 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市川市若宮二丁目３４３番４
 0443000329777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考