令和6年1月15日　提出 市川 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.

鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市若宮３丁目２８１番７ ｢若宮３－１７－１２｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス 下総中山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 下総中山駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現在の住環境を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び船橋市のＪＲ総武線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市川市内または都心へ通勤する 一次取得者層である。最寄駅からやや距離があるものの、中規模の区画整然とした住宅地域で居住の快適性が良好であ るため需要は堅調である。取引の中心となる土地価格は標準画地規模で３５００万円前後であり、新築戸建住宅で５０ ００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅所有目的での需要が中心であり、また、第一種低層住居専用地域に指定されていることから、共同住宅の想定 は経済合理性の面から現実的でないため収益価格は試算しない。本件では、同一需給圏の類似地域において信頼性のあ る多数の取引事例が得られていることから、比準価格を採用し、代替標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [112.2] 100 100 [101.0] 100 [104.3] [103.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回 復している。また、低金利の継続、住宅取得 支援施策等による下支え効果もあり、住宅需 要は堅調である。 「下総中山」駅から徒歩圏外であるものの、 区画整然とした住宅地域で居住環境が良好で あることから需要は堅調。地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％