令和6年1月15日　提出 市川 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -12 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.

鑑定評価額 53,800,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市南行徳４丁目５番３ ｢南行徳４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 建築協定 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 南行徳 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    75 ｍ、南   130 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により敷地の分割・ 共同住宅の建築等が禁止され ている。 街 路 基準方位北、６ｍの 市道 交通 施設 南行徳駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、特段の変動要因はないことから、当面の間は現況を維持しつ つ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び周辺市の内、鉄道各駅勢圏を中心とする住宅地域一体である。需要者は、市内居住者及び周 辺地域居住者並びに都心への通勤者が中心である。最寄駅から距離を有するが、都心部へのアクセスは良好であり、都 心への通勤世帯等からの需要が底堅く、地価は上昇している。土地は、標準画地規模で５，０００～５，５００万円前 後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域における主な需要者は、自己居住用の不動産を求める通勤世帯等であり、居住の快適性等を前 提とした市場性を重視するため、類似の不動産との比較から求められた比準価格の説得力は高い。なお、対象標準地が 存する地域は、建築協定により賃貸用不動産の建築が不可であるため、収益還元法は適用していない。従って、市場性 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [101.0] 100 [ 91.3] [102.0] 100 265,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    243,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナで弱含んでいた住宅地の地価は、 生活様式の変化・低金利継続等により回復が 顕著である。ただし、物価上昇・政策動向等 に注意を要する。 最寄駅から距離を有するが、都心へのアクセ スの良好な住宅地域である。地域要因に特段 の変動はない。地価は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％