令和6年1月15日　提出 千葉美浜 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　山崎　淳子   TEL.

鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港２２５番２２ ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 倉庫 Ｓ4 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ臨海 工業地域 南東13m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,680 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、倉庫等が集積する工業地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推 移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内の工業地域である。需要者の中心は、製造業を主とする工場系の事業所、物流施設を主とする 流通系の事業所等である。物流施設等の需要が堅調であり、地価は上昇傾向にある。規模、用途が様々であり、取引当 事者属性にも影響を受けるため、需要の中心価格帯は幅広く、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、中小規模の倉庫、工場等を主とした工業地域である。自己使用目的での利用が標準的であり、 収益目的での投資は限定的であるため、収益価格は試算しなかった。本件では、同一需給圏内の類似地域において信頼 性ある多数の取引事例を得られており、以上のことから、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に 留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [111.1] 100 100 [100.0] 100 [141.2] [100.0] 100 70,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣの普及・定着により、物流市況は底堅い 需要に支えられ、物流を主として工業地需要 は堅調な状況にあり、地価は上昇傾向にある 。 倉庫、工場等が混在する工業地域である。地 域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.7 ％  ％