令和6年1月15日　提出 千葉美浜 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　一夫   TEL.

鑑定評価額 2,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港２２番外 ②地積 　(㎡) 35,203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ千葉港に近い工業 地域 北東13m市道、北西側道 水道、ガス、下水 千葉みなと 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   350 ｍ、南   220 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    34,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 千葉みなと駅北西方 900m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、 地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心とした千葉県内の工業地域。需要者は大規模画地については製造業並びに倉庫業の大企業、 中小規模の画地については圏内を中心とする製造業等の中小法人が中心。近隣地域は、国道１４号・３５７号、京葉道 路及び東関東自動車道へのアクセスも容易であることから、大企業を中心とした需要が見込める地域である。画地規模 、用途の多様性等により取引価格は個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替、競争関係が成立する工業地域内の取引事例を採用し求められたもので、実証的であり 信頼性は高い。近隣地域及び周辺地域内においては自社使用の工場等が標準的であるため、収益還元法の適用は断念し たが、やむを得ない。また、近隣地域及び周辺地域内の更地取引は自社使用目的の取引が主体である。したがって、比 準価格を標準に、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の景況感は、半導体等の供給制約の緩和 、経済活動の正常化、価格転嫁の進展、訪日 外国人の増加等を背景に、製造業、非製造業 ともに改善した。 地域要因に特段の変動はない。大規模工場等 が多い臨海型の工業地域である。地価は上昇 で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％