令和6年1月15日　提出 千葉美浜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　富井　康司   TEL.

鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港２１２番４ ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 工場、営業所等の混 在する工業地域 北西20m市道 水道、下水 稲毛海岸 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南方 2.4km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道１６号方面や東京方面への道路事情が良好で、工業系を中心に商業系の立地も持ち多様性がある。選好性が 向上してきて地価は上昇幅を拡大させた。景況の如何にもよるが、当面はこの状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市・市原市・習志野市・船橋市などを中心圏域とし広域に及ぶ。需要者は画地規模から中小企業が 中心となる。同一路線沿いにはカーディーラーなどの商業系施設が見られ用途的多様性も有する。需要の中心となる価 格帯は土地で１０～２０千万円程度と推されるが、画地規模にバラツキやさらに建物を含むと価格総額で指標となるも のは認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域での施設利用は自用中心で、賃貸市場は未成熟なため収益還元法の採用は断念した。採用した手法は取引事例 比較法のみとなったが、地域の価格水準を決定している実際の取引事例に基づく実証的な手法である。鑑定評価額決定 に当たっては、手法の適用過程を再吟味したが十分な妥当性を有すると判断したので、比準価格をもって対象不動産の 鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレや円安が続き景況は足踏み状態で金 利上昇の動きもあるが大幅上昇の可能性は低 く、当面地価は安定的となる一方二極化は進 むと考えられる。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.1 ％  ％