別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉美浜 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-301 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL.
鑑定評価額 5,880,000,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区豊砂１番４
 ②地積
　(㎡)		 16,504  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
防火
（その他）
地区計画等


(60,600)

1:1.5		 店舗兼駐車場

Ｓ6		 大型小売店舗等が建
ち並ぶ新駅周辺の商
業地域		 北西50m市道、四方路 水道、ガス、下水 幕張豊砂

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　    15,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新駅が令和５年３月開業。 街

路		 市道５０ｍ 交通

施設		 幕張豊砂駅南東方

350m		 法令

規制		 準工
(60,200)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 新駅が令和５年３月に開業し、対象地の前面道路は駅前通りとなった。また、周辺でホテルの建設も予定される
等発展の方向で推移するのものと予測されるため、地価水準は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    319,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部の商業地域を中心として広域的に形成されている。需要者の中心は大規模画地であり自用物
件の取得を目的とする国内外の事業法人や投資用物件の取得を目的とする機関投資家となる。大規模モール等が集積す
る地域であるが、令和５年３月に新駅が開業し、周辺地域の熟成化が期待されるため、需要は底堅く、地価は強含み傾
向である。業種により必要な規模、取引背景が異なり中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に当たっては周辺商業地域で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連性を有する取引事
例から比準価格を求めており規範性が高い。また、収益価格にも一定の規範性があるが、取引価格水準は堅調である一
方、やや低位に求められた。本件では多数の取引事例により試算された比準価格の規範性が高いため、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高や人件費の上昇により建物価格は上昇
しているが、低金利を背景として、土地に対
する需要も底堅く、市況は引き続き堅調に推
移している。

令和５年３月１８日に幕張豊砂駅が開業し、
ホテルの建設も予定されるなど熟成化の方向
であり、地価は上昇傾向で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+27.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６７８５
-451		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西35m市道、
北東30m、
南東19m、
三方路
商業

(100,400)
b ２４１０２
５３８３
-501		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東16m、
角地
近商

(100,300)
c ２４１０２
６９９３
-145		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西51m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４１０２
６９９３
-147		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9.2m国道
、南東2m、
角地
近商

(100,200)
e ２４１０２
８７４１
-401		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7.2m市道
、南東8m、
角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
425,447  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,447 		 100
[ 121.0]
351,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
366,000 
b (　           ) 
418,252  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
403,912 		 100
[ 114.3]
353,379 
368,000 
c (　           ) 
273,628  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,479 		 100
[  77.6]
365,308 
380,000 
d (　           ) 
199,382  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
208,857 		 100
[  58.5]
357,021 
371,000 
e (　           ) 
374,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
360,465 		 100
[  82.1]
439,056 
457,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

979,883,722 
174,754,124 
805,129,598 
550,560,000 
254,569,598 		 （　0.9316）
237,157,037 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  5,270,156,378 円　　　　（　    319,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼駐車場 8,652.60 ＲＣ6 38,302.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   16,504 ㎡    100.0 m x  155.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建店舗兼駐車場。１階から４階店舗、５階から６階駐車場 ⑦有効率　  61.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
8,703.75 
63.0 
5,481.00 
4,172 
22,866,732 		 8.0  182,933,856 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
8,613.75 
70.3 
6,057.00 
3,755 
22,744,035 		 6.0  136,464,210 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
8,613.75 
70.3 
6,057.00 
3,546 
21,478,122 		 6.0  128,868,732 
0.0  0 

 5～ 6		 駐車場
1,863.75 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
38,302.75 
61.8 
23,652.00 

88,567,011 		 577,135,530 
0 
⑨年額支払賃料     88,567,011 円　×　12ヶ月　＝　   1,062,804,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  23,652.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,062,804,132 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    88,212,743 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 974,591,389 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       577,135,530 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,292,333 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     979,883,722 円　　　　（　        59,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-719		 2,902  
(   2,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 70.0]
4,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,172 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第２
　　　　-720		 3,257  
(   3,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 81.6]		 100
[100.0]
3,991 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,640,000 円  　　　　  8,880,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 31,884,124 円  　　　    1,062,804,132　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   22,990,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   75,480,000 円  　　　　  8,880,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,880,000 円  　　　　  8,880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,880,000 円  　　　　  8,880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     174,754,124 円　（　　　　　　        10,589 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9316    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,880,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　  38,302.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 45 ％　＋　0.0614 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 550,560,000 円  
（　　　　　        33,359 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 979,883,722 円      
②総費用 174,754,124 円      
③純収益　①－② 805,129,598 円      
④建物等に帰属する純収益 550,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 254,569,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 237,157,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,370 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,270,156,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     319,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区豊砂１番４
 0400001113844-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉美浜 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-301 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.
鑑定評価額 5,880,000,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区豊砂１番４
 ②地積
　(㎡)		 16,504  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
防火
（その他）
地区計画等


(60,600)

1:1.5		 店舗兼駐車場

Ｓ6		 大型小売店舗等が建
ち並ぶ新駅周辺の商
業地域		 北西50m市道、四方路 水道、ガス、下水 幕張豊砂

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　    15,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域の北西側で、令和５
年３月に、新駅が開業。		 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 幕張豊砂駅南東方

350m		 法令

規制		 準工
(60,200)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の北西側で、令和５年３月に新駅が開業し、周辺地区では、新駅開業に伴い、再開発計画もあることか
ら、商業繁華性が向上していくと予測する。地価は、新駅開業により、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として千葉市、習志野市、船橋市、市川市、浦安市内の商業地域と広範に及ぶと思料される。主な需要
者は、大型商業施設が立地する場所的優位性を重視する店舗運営会社及び投資用不動産運営会社等が中心である。令和
５年３月に新駅が開業し、新駅開業に伴い、周辺地区では新たな開発計画も公表されおり、市場環境は良好である。不
動産取引が少なく、また、個別的要因により、価格水準には幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は何れも同一需給圏内の商業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。収益価格は投資採
算性に着目した価格であり、理論的な価格と言える。近隣地域における取引は、取引相場を中心に収益力を勘案して、
売主・買主の個別事情により決定されるものと判断されることから、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、さら
に、同一需給圏内の商業地の地価公示地の価格動向との検討等も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 美浜区の人口及び高齢化率はともに増加傾向
である。商業地の取引価格は、低金利と安定
した店舗・事務所需要を反映し、上昇幅は拡
大傾向にある。

大型店舗等が建ち並ぶ商業地域である。近隣
地域の北西側で令和５年３月に新駅が開業し
、また、周辺地区では、新駅開業に伴い、再
開発計画もある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+27.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６７８５
-451		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西35m市道、
北東30m、
南東19m、
三方路
商業

(100,400)
b ２４１０２
６９９３
-145		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西51m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４１０２
５３８３
-501		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東16m、
角地
近商

(100,300)
d ２４１０２
６７８５
-111		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東（駅前広
場）道路、
北西7m、
南西9.1m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
425,447  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,447 		 100
[ 126.7]
335,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
349,000 
b (　           ) 
273,628  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,479 		 100
[  77.6]
365,308 
380,000 
c (　           ) 
418,252  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
403,912 		 100
[ 109.1]
370,222 
385,000 
d (　           ) 
416,769  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
431,336 		 100
[ 117.8]
366,160 
381,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    374,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

975,709,565 
174,618,303 
801,091,262 
550,560,000 
250,531,262 		 （　0.9316）
233,394,924 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  5,186,553,867 円　　　　（　    314,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼駐車場 8,652.60 ＲＣ6 38,302.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   16,504 ㎡    100.0 m x  155.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建店舗兼駐車場ビル、１階～４階店舗：フロアー貸、５階～６階駐車場：ビル共用の駐車場。 ⑦有効率　  61.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
8,703.75 
63.0 
5,481.00 
4,154 
22,768,074 		 8.0  182,144,592 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
8,613.75 
70.3 
6,057.00 
3,739 
22,647,123 		 6.0  135,882,738 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
8,613.75 
70.3 
6,057.00 
3,531 
21,387,267 		 6.0  128,323,602 
0.0  0 

 5～ 6		 屋内駐車場
1,863.75 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
38,302.75 
61.8 
23,652.00 

88,189,731 		 574,674,534 
0 
⑨年額支払賃料     88,189,731 円　×　12ヶ月　＝　   1,058,276,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  23,652.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,058,276,772 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    87,836,972 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 970,439,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       574,674,534 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,269,765 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     975,709,565 円　　　　（　        59,120 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-113		 3,701  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
3,888 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,154 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第２
　　　　-114		 5,067  
(   4,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.2]		 100
[100.0]
4,476 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,640,000 円  　　　　  8,880,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 31,748,303 円  　　　    1,058,276,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   22,990,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   75,480,000 円  　　　　  8,880,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,880,000 円  　　　　  8,880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,880,000 円  　　　　  8,880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     174,618,303 円　（　　　　　　        10,580 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9316    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,880,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　  38,302.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 45 ％　＋　0.0614 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 550,560,000 円  
（　　　　　        33,359 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 975,709,565 円      
②総費用 174,618,303 円      
③純収益　①－② 801,091,262 円      
④建物等に帰属する純収益 550,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 250,531,262 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 233,394,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,186,553,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     314,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区豊砂１番４
 0400001113844-0000
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備考