別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉美浜 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-5 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　足立　順子   TEL.
鑑定評価額 4,390,000,000 円  １㎡当たりの価格 565,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区ひび野２丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 7,774  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 店舗

ＳＲＣ6		 中高層店舗ビル等を
中心とする駅前商業
地域		 北東（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 海浜幕張駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 海浜幕張駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 海浜幕張駅前の大型店舗ビルを中心とする商業地域で、当面は現状の利用状況が維持されると予測する。駅近の
立地優位性により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    596,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市及び隣接市をはじめとして、千葉県内における商業地域を中心として、圏域は県外も含めて広域に
及んでいる。主な需要者は、商業立地性を重視し、資金調達力の優れた大手の法人事業者や、投資用不動産を求める投
資法人等が中心である。商業地の取引事例は少なく、利用用途や規模等によって取引価格には幅があるため、中心とな
る価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ「海浜幕張」駅前の商業地域である。比準価格は類似地域内に存する事例適格要件を備えた取引事例を
採用し、適切に要因補正を施し実証的で信頼性が高い価格を求めることができた。収益価格は収益性に着目した価格で
あるが、想定要因を含みやや低位に試算された。本件においては、市場の需給動向を反映し実証的で規範性の高い比準
価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    463,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [105.0]
100		 565,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 美浜区の人口は微増傾向で推移しており高齢
化が進んでいる。不動産需要は堅調だが立地
条件により価格は二極化傾向にある。


海浜幕張駅前の商業地域であり、立地条件の
希少性、優位性がある。地域要因には特段の
変動要因はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６７８５
-451		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西35m市道、
北東30m、
南東19m、
三方路
商業

(100,400)
b ２４１０２
６７８５
-401		 千葉市美浜区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東19.5m市
道、
南東16m、
南西13m、
三方路
商業

(100,400)
c ２４１０２
６７８５
-111		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東（駅前広
場）道路、
北西7m、
南西9.1m、
三方路
商業

(100,400)
d ２４１０２
５３８３
-501		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東16m、
角地
近商

(100,300)
e ２４１０２
８７４１
-401		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7.2m市道
、南東8m、
角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
425,447  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,447 		 100
[  77.6]
548,256 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
576,000 
b (　           ) 
797,227  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
790,261 		 100
[ 134.5]
587,555 
617,000 
c (　           ) 
416,769  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
431,336 		 100
[  74.3]
580,533 
610,000 
d (　           ) 
418,252  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
403,912 		 100
[  73.0]
553,304 
581,000 
e (　           ) 
374,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
360,465 		 100
[  63.6]
566,769 
595,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    596,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,017,784,612 
305,963,202 
711,821,410 
540,120,000 
171,701,410 		 （　0.9339）
160,351,947 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　  3,729,115,047 円　　　　（　    480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 5,216.75 ＲＣ5 25,876.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   7,774 ㎡     99.5 m x   81.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建店舗ビル、フロアー貸又は２００㎡程度の貸店舗。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
5,009.75 
70.0 
3,506.83 
4,570 
16,026,213 		 8.0  128,209,704 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,747 
14,660,362 		 6.0  87,962,172 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,428 
13,412,256 		 6.0  80,473,536 
0.0  0 

 4～ 5		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,199 
12,516,279 		 6.0  75,097,674 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
25,876.75 
74.0 
19,157.07 

69,131,389 		 446,840,760 
0 
⑨年額支払賃料     69,131,389 円　×　12ヶ月　＝　     829,576,668 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  19,157.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　     275,861,808 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,105,438,476 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    91,751,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,013,687,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       446,840,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,097,530 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,017,784,612 円　　　　（　       130,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-1315		 5,067  
(   4,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
4,692 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第２
　　　　-542		 5,490  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
4,500 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 42,000,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,707,002 円  　　　    1,105,438,476　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   32,056,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   71,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,400,000 円  　　　　  8,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     305,963,202 円　（　　　　　　        39,357 円／㎡）　　（経費率　　  30.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　  25,876.75 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 540,120,000 円  
（　　　　　        69,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,017,784,612 円      
②総費用 305,963,202 円      
③純収益　①－② 711,821,410 円      
④建物等に帰属する純収益 540,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 171,701,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 160,351,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,729,115,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区ひび野二丁目４番
 0400000285060-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉美浜 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉美浜 5-5 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　井野　好伸   TEL.
鑑定評価額 4,390,000,000 円  １㎡当たりの価格 565,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市美浜区ひび野２丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 7,774  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 店舗

ＳＲＣ6		 中高層店舗ビル等を
中心とする駅前商業
地域		 北東（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 海浜幕張駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 海浜幕張駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響から回復基調にあ
り、海浜幕張駅近くの商業地域で希少性が認められるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    453,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部に所在する駅周辺の商業地域を中心に、広くは県外にも及ぶ圏域を有する。需要者の中心
は、大手の法人事業者又は不動産投資家で、自己使用目的や投資目的の需要がある。新型コロナウイルス感染症の影響
から回復基調にあり、立地に優れているため、需要は比較的堅調である。立地や規模により価格に幅があるため、中心
価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層店舗ビル等を中心とする駅前商業地域であり、取引にあたっては、収益性及び地域の地価水準が重視されると考
えられる。比準価格と収益価格はやや開差が生じたが、比準価格は市場における実際の取引事例から試算しており、市
場性だけでなく、収益性も反映している。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    463,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [105.0]
100		 565,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前商業地は新型コロナウイルス感染症の影
響から回復基調にあり、立地に優れた商業地
の需要は比較的堅調である。


海浜幕張駅前の商業地域で、希少性が認めら
れるため、需要は比較的堅調である。特段の
変動要因はなく、当面は現状を維持すると予
測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉美浜 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６７８５
-451		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西35m市道、
北東30m、
南東19m、
三方路
商業

(100,400)
b ２４１０２
５３８３
-501		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東16m、
角地
近商

(100,300)
c ２４１０２
５３８３
-503		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(68,228)
d ２４１０２
６９９３
-144		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東3m未舗装
私道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
425,447  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,447 		 100
[  78.4]
542,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
570,000 
b (　           ) 
418,252  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
403,912 		 100
[  73.0]
553,304 
581,000 
c (　           ) 
309,431  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
328,974 		 100
[  58.0]
567,197 
596,000 
d (　           ) 
323,389  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
369,382 		 100
[  68.2]
541,616 
569,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    580,000 円／㎡]  



千葉美浜 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

990,165,412 
306,719,304 
683,446,108 
521,473,000 
161,973,108 		 （　0.9339）
151,266,686 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　  3,517,829,907 円　　　　（　    453,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉美浜 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 5,216.75 ＲＣ5 25,876.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   7,774 ㎡     99.5 m x   81.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層の店舗ビルで、フロア貸し又は２００㎡程度の店舗を想定した。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
5,009.75 
70.0 
3,506.83 
4,800 
16,832,784 		 10.0  168,327,840 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,800 
14,867,728 		 8.0  118,941,824 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
3,300 
12,911,448 		 8.0  103,291,584 
0.0  0 

 4～ 5		 店舗
5,216.75 
75.0 
3,912.56 
2,800 
10,955,168 		 8.0  87,641,344 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
25,876.75 
74.0 
19,157.07 

66,522,296 		 565,843,936 
0 
⑨年額支払賃料     66,522,296 円　×　12ヶ月　＝　     798,267,552 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  19,157.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　     275,861,808 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,074,129,360 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    89,152,737 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 984,976,623 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       565,843,936 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,188,789 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     990,165,412 円　　　　（　       127,369 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-307		 2,902  
(   2,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,583 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第２
　　　　-308		 4,270  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[ 85.0]
4,068 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉美浜 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 32,440,000 円  　　　　  8,110,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 161,119,404 円  　　　    1,074,129,360　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   32,059,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   68,935,000 円  　　　　  8,110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,110,000 円  　　　　  8,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,055,000 円  　　　　  8,110,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     306,719,304 円　（　　　　　　        39,455 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　  25,876.75 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 521,473,000 円  
（　　　　　        67,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 990,165,412 円      
②総費用 306,719,304 円      
③純収益　①－② 683,446,108 円      
④建物等に帰属する純収益 521,473,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 161,973,108 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 151,266,686 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,458 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,517,829,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     453,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉美浜 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市美浜区ひび野二丁目４番
 0400000285060-0000
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備考