令和6年1月15日　提出 千葉緑 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -5 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区鎌取町２７３番６８ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる閑静な 住宅地域 南東4m市道 水道、下水 鎌取 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 鎌取駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 鎌取駅の北部に位置する住宅地域であり、周囲では調整区域内での宅地開発も見られ、今後、新たな宅地供給に 伴い地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内の鉄道各駅を最寄駅とする住宅地域等の存する圏域と判定した。主たる需要者の属性としては 、千葉市内及び都内に通勤する給与所得者層が有力である。最寄駅まで徒歩圏内で、周囲では新たな宅地開発等も見ら れ、住環境も良好なことから需要は底堅い。需給は概ね均衡しているものの、新規宅地供給の地価水準に牽引され地価 上昇率は拡大した。取引の中心価格帯は、土地総額で１，０００万円前後、平米単価で６万円台前半のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も散見されるものの、対象地の敷地規模、形状、容積率等を前提とした収益性の見込める建物を想 定することは困難であることから、収益還元法の適用は見送った。一方、比準価格は、対象不動産と代替性を有する取 引事例を基にした価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。従って、本件では、比準価格を採用し、代 表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [104.1] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [104.0] 100 62,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 紛争等による世界経済情勢の悪化や物価上昇 等に伴い、現物資産としての不動産の取引価 格にも上昇傾向が見られる。 戸建住宅を中心とした住宅地域であって、周 囲では中規模の宅地開発が見られ、鎌取駅北 方の住宅地域に拡大傾向が見られた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％