令和6年1月15日　提出 千葉緑 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -4 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区高田町４１６番３５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 市街化調整区域内で 分譲開発された住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 誉田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により建蔽率の上限 は５０％、容積率の上限は１ ００％である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 誉田駅北方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建分譲住宅が建ち並ぶ比較的開発時期の新しい新興住宅地域であり、周辺住民の年齢も比較的若く、 商業施設も充実しており、子育て世代にも人気が高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として千葉市内、市原市に至る住宅地域一円と把握され、近隣地域及びその周辺の市街化調整区域内 の開発行為による宅地供給が多く、取引は相当活発で、強い代替・競争関係が認められる。需要者は、都心通勤者も多 いが、主に周辺の勤務先に通うサラリーマン層が中心となる。市場の中心価格帯は、土地は新築分譲地では５０坪～６ ０坪位の敷地が多く、坪２０万～３０万円程度、新築戸建住宅はグレードによるが４，０００万円以内が一般的。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は地区計画等によりアパート等の収益物件の建築は出来ず、収益価格は試算しなかった。当該評価に当たっ ては、周辺の類似地域等において近時に取引された多数の取引事例の中から規範的な事例を選択して、比準価格を求め た。業者間取引を除くと自己使用目的の購入が普通で、主に開発業者等からの販売価格が地価水準となっている場所で 、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [104.1] 100 100 [101.0] 100 [ 89.1] [100.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの流行前の状況にほぼ戻 り、反面、物価上昇が消費活動に悪影響を及 ぼしている。不動産取引全般はかなり堅調な 状況にある。 開発直後は住宅が疎らな状態だったが、順次 販売され、現在では空地は少ない。住宅地と して完成の域にあり、特に目立った変動要因 等は無い。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％