別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉若葉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉若葉 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市若葉区都賀３丁目４番２
｢都賀３－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

Ｓ3		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ駅前商店
街		 北西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 都賀駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 都賀駅南東方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場に面し低層な店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であるが、今後立地を活かした高度利用がより
期待される。また、地価は背後住宅地の高値取引による押し上げもあり上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、市内にて同程度の繁華性を有する商業地域及びその背後地域における圏域であると判定した。需要者
の属性としては、駅前広場に面する稀少性ある収益用地への積極投資を目論む機関投資家による需要が期待できる。市
場の需給動向としては、区内での商業地取引は僅少で、出物があれば駅前広場に面する商業地であり引き合いが十分見
込める。需要の中心価格帯は、画地規模により異なるが、対象標準地の規模で土地のみ４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説
得力を有するものである。他方、収益価格は店舗兼事務所ビルの想定を行い賃貸に供することを前提とした価格である
がその想定に関し不確実性が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心としながら、収益価格を比較考
量し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 [100.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東口再開発ビルの完成、それに伴う周辺での
マンション開発、市郊外部では戸建分譲開発
が盛んとなり、これらが不動産価格の上昇要
因となっている。

駅前広場に面して店舗、事務所ビルが建ち並
ぶ商業地域となっており、現状においてその
地域要因につき特段の変化は認められない。


代替競争関係にある不動産との比較における
優劣は標準的なものであり、かつその個別的
要因につき特段の変化は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉若葉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
９８９５
-44		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東5.9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２４１０１
８３８５
-127		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
c ２４１０１
７００３
-116		 千葉市若葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
北東6m、角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d ２４１０１
７００３
-107		 千葉市若葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高20m
(60,200)
e ２４１０１
５３１３
-116		 千葉市若葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.5m道路、
東5.5m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
275,222  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
300,716 		 100
[ 109.2]
275,381 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
214,536  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
239,637 		 100
[  91.0]
263,337 
263,000 
c (　           ) 
261,688  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
259,198 		 100
[  91.0]
284,833 
285,000 
d (　           ) 
191,381  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
196,635 		 100
[  84.6]
232,429 
232,000 
e (　           ) 
184,124  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
197,342 		 100
[  79.4]
248,542 
249,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    261,000 円／㎡]  



千葉若葉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,597,273 
3,968,818 
13,628,455 
12,217,000 
1,411,455 		 （　0.9554）
1,348,504 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     31,360,558 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉若葉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 102.38 ＲＣ6 614.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   154 ㎡      9.6 m x   17.2 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造６階建で、１階～２階部分を店舗、３階～６階部分を事務所としフロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとしての標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.38 
83.0 
84.96 
4,283 
363,884 		 8.0  2,911,072 
1.0  363,884 

 2～ 2		 店舗
102.38 
83.0 
84.96 
3,614 
307,045 		 6.0  1,842,270 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
102.38 
83.0 
84.96 
2,677 
227,438 		 4.0  909,752 
0.0  0 

 4～ 6		 事務所
102.38 
79.2 
81.05 
2,811 
227,832 		 4.0  911,328 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
614.28 
81.1 
498.03 

1,581,863 		 8,397,078 
363,884 
⑨年額支払賃料      1,581,863 円　×　12ヶ月　＝　      18,982,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     498.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,982,356 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,575,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,406,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,397,078 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          363,884 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         113,452 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,597,273 円　　　　（　       114,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-312		 2,439  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,595 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,686 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,677 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-313		 2,333  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,777 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉若葉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 949,118 円  　　　       18,982,356　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      264,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,615,000 円  　　　　    190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,968,818 円　（　　　　　　        25,772 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     614.28 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,217,000 円  
（　　　　　        79,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,597,273 円      
②総費用 3,968,818 円      
③純収益　①－② 13,628,455 円      
④建物等に帰属する純収益 12,217,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,411,455 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,348,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,757 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,360,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉若葉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市若葉区都賀三丁目４番２
 0447000100060-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉若葉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉若葉 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市若葉区都賀３丁目４番２
｢都賀３－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

Ｓ3		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ駅前商店
街		 北西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 都賀駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 都賀駅南東方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・店舗併用事務所等の建ち並ぶ都賀駅前の商業地域であり、当面現状を維持すると予測する。旧来からの商
業地であり底堅い需要が存し、地価は上昇基調にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内並び四街道市及びその周辺の駅前商業地域である。需要者は、自己使用若しくは収益目的の地
縁的選好性を持つ法人・個人が大半を占める。ＪＲ線の都賀駅前の商業地であるが、郊外型の大型店舗に押され気味で
、商況は芳しくない。反面、ＪＲ線の駅前という立地から希少性があり、一定の需要は存し、地価は上昇基調にある。
商業地においては、規模により総額が大きく左右されるが標準画地規模で更地で４，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中規模な店舗・事務所ビルが混在する旧来からの駅前商業地域。希少性は高いが、商況は活発とは言えず
、自用目的の不動産もみられる地域である。商業地において収益価格は重視されるべき価格であるが、想定要素が多く
確実性に欠ける面がある。一方取引価格は実態を反映した実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たって
は、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 [100.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、日銀の金融緩和政策、海外投
資家の増加等から都心部を中心に不動産価格
は高騰しており、その波及効果は外延部にも
及んでいる。

旧来からの駅前商業地であり、特段の地域要
因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉若葉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
７００３
-106		 千葉市若葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
南西6m、角地
近商

(100,200)
b ２４１０１
５７６０
-29		 千葉市緑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４１０１
６３４６
-122		 千葉市緑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,400)
d ２４１０１
９８９５
-48		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,450  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
150,731 		 100
[  57.3]
263,056 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
263,000 
b (　           ) 
216,365  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
227,616 		 100
[  85.5]
266,218 
266,000 
c (　           ) 
136,104  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
181,972 		 100
[  70.0]
259,960 
260,000 
d (　           ) 
283,286  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
291,785 		 100
[ 112.8]
258,675 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    262,000 円／㎡]  



千葉若葉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,477,229 
3,947,662 
13,529,567 
12,152,700 
1,376,867 		 （　0.9554）
1,315,459 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     30,592,070 円　　　　（　    199,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉若葉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 102.38 ＲＣ6 614.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   154 ㎡      9.6 m x   17.2 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸、１．２階店舗、３～６階事務所 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 地域の標準と思われる数値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.38 
83.0 
84.96 
4,306 
365,838 		 8.0  2,926,704 
1.0  365,838 

 2～ 2		 店舗
102.38 
83.0 
84.96 
3,560 
302,458 		 6.0  1,814,748 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
102.38 
83.0 
84.96 
2,691 
228,627 		 4.0  914,508 
0.0  0 

 4～ 6		 事務所
102.38 
79.2 
81.05 
2,772 
224,671 		 4.0  898,684 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
614.28 
81.1 
498.03 

1,570,936 		 8,352,012 
365,838 
⑨年額支払賃料      1,570,936 円　×　12ヶ月　＝　      18,851,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     498.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,851,232 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,564,652 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,286,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,352,012 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,588 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          365,838 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         114,061 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,477,229 円　　　　（　       113,489 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-717		 2,668  
(   2,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.0]
2,955 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,691 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-722		 2,439  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 99.0]		 100
[130.0]
2,430 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉若葉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 756,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 942,562 円  　　　       18,851,232　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      264,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,606,500 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,947,662 円　（　　　　　　        25,634 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 293,000 円／㎡　×　     614.28 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,152,700 円  
（　　　　　        78,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,477,229 円      
②総費用 3,947,662 円      
③純収益　①－② 13,529,567 円      
④建物等に帰属する純収益 12,152,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,376,867 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,315,459 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,542 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,592,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     199,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉若葉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市若葉区都賀三丁目４番２
 0447000100060-0000
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備考