令和6年1月15日　提出 千葉若葉 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -19 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区加曽利町１８００番１２６ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 千葉 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ　市道 交通 施設 千葉駅東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から距離のある市街化調整区域内の区画整然とした住宅地域で、地域要因の格別の変動要因はない。駅 からバス便のため需要は限定的であるが、一般的要因の影響から緩やかな上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、総武本線及び千葉都市モノレール各沿線の千葉市、四街道市に至る交通利便性の劣る旧来からの住宅地 域である。需要の中心は、市内への通勤者や自営業者等の地縁的選好性の強い層が中心である。市街化調整区域内に存 し、駅からバス便の住宅地であるが、割安感から限定的であるが底堅い需要が存する。中心となる価格帯は、土地で１ ，０００万円前後、新築戸建で２，０００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅から距離のある戸建住宅を中心とした区画整然とした住宅地域である。市街化調整区域に存するため収 益建物の想定が困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、周辺の取引事例に基づいた実証性の高い価格 であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、周辺の地価動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰、日銀の金融緩和政策、海外投 資家の増加等から都心部を中心に不動産価格 は高騰しており、その波及効果は外延部にも 及んでいる。 駅からバス便の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然 とした住宅地域。調整区域内に存し、地域要 因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％