令和6年1月15日　提出 千葉若葉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -7 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区東寺山町９３６番３７ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 東千葉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 東千葉駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域を形成しているが、周辺で宅地分譲も見られるなど、土地需要は相応にうかが え、需給は安定していることから、当面の地価は横這いか僅かに上昇する程度にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市若葉区及び中央区内の住宅地域のうち、最寄駅から徒歩２０分前後を目安とした比較的郊外部に 形成されている住宅地域の範囲である。主な需要者層は千葉市及び近隣市に在住の自己使用目的による一次取得者であ る。圏内の住宅地域は、最寄駅までやや遠方で徒歩とバス利用が混在することもあり、地価には値頃感がある。需要の 中心価格帯は、土地は１２０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅が中心の住宅地域であり、アパートは散見されるものの賃貸市場が未成熟であることや、対象標準 地の画地規模では賃貸物件の建築を想定することが現実的では無いため、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格 は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、現下の市場の需給動向を反映した価格といえる。 以上より、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,800 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [122.9] [103.0] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価高等による景気下振れリスクはあ るものの、政府及び日銀による金融経済政策 の効果もあって、不動産の需給環境はおおむ ね良好である。 周辺において小規模分譲も見られ、近隣地域 内でも新築戸建住宅の取引は散見されるが、 地域要因としては格別の変動は見られない。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％