令和6年1月15日　提出 千葉若葉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -5 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区若松町４８０番３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.1m市道 水道、ガス、下水 都賀 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 都賀駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状のまま推移する地域と思料する。地価は上昇傾向で推移すると予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市、四街道市内のＪＲ総武本線、千葉都市モノレール２号線沿線の普通住宅地域である。需要者 は千葉市内や東京都内へ通勤する通勤者層の一次取得者が中心である。近隣地域は、値ごろ感から一定の需要が見られ る。供給は周辺の市街化調整区域を含めて、比較的新規分譲物件が多い地域である。市場での需要の中心となる価格帯 は、土地のみで１，０００～１，２００万円、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、元々の地主によるものが主である。標準地は画地規模も小さく、収益用不動産の想定 は現実的ではないため収益還元法は適用を断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から、実証 的な価格が得られた。近隣地域は居住の快適性が取引の指標とされる地域であるため、本件では比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,600 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [ 77.5] [101.0] 100 77,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響は緩和され、景気 は改善傾向にある。不動産市況も堅調である 。一方で人手不足、海外経済の減速が今後の 懸念事項である。 既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％