令和6年1月15日　提出 千葉稲毛 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 9-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.

鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区六方町２１８番１ ②地積 　(㎡) 3,332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ工業地域 北西4m道路、南西側道 水道、下水 四街道 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ道路 交通 施設 四街道駅西方 2.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸部の工業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。 工業地の需要は増加しており、今後も地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び周辺市の工業地域であり、県内で広域に及ぶ。需要者は、工場、倉庫等としての使用を目的 とする法人や個人事業者が中心である。インターチエンジへの接近性が良好なことから需要は堅調であり、接面状況が 良好な立地では倉庫用地として、対象標準地のような接面道路がやや狭い立地では自己使用の工場等としての需要が認 められる。画地規模や需要者の属性により取引価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の取引を中心とした地域であり、貸工場の収益物件の建築を目的とする市場参加者の想定は 現実的でないことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内に存する個々の取引事例を分析し、 市場における需要者の視点に立って要因比較を行っており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって本件で は、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,700 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [133.4] [102.0] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣ市場規模の拡大が続いており、大規模だ けでなく中小規模の工業地にも需要の広がり が見られる。 内陸部の工業地域。インターチェンジに近く 、関東全域への交通利便性が良好な工業地と して需要は堅調であり、地価は上昇基調で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％