別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉稲毛 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉稲毛 5-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　山崎　淳子   TEL.
鑑定評価額 48,500,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
｢小仲台２－５－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、診療所兼共同
住宅等
ＲＣ6		 飲食店舗、小売店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 稲毛

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 稲毛駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅にほど近い店舗事務所が建ち並ぶ商業地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域の
まま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    519,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内のＪＲ線、私鉄沿線各駅周辺に広がる商業地域である。飲食店舗、事業所等の集積する駅近く
の商業地域であり、視認性も高い。需要者の中心は、中小法人事業者や地元企業のほか、デベロッパー、投資家等であ
る。市場での供給が少なく、希少性があり、規模が纏まった場合には、高値取引になると予測される。規模、用途が様
々であり、需要の中心価格帯は幅広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。実際の取引によるものであり
説得力がある。収益価格は最有効使用建物を想定し、賃貸市場の需要者を分析のうえ試算した。建築費、利回り等に想
定要素を含むものの、収益不動産には有用性ある価格である。よって本件においては両価格を関連付け、前年地価公示
及び前年地価調査以降の市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    463,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　稲毛 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    476,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナを経て、経済正常化に向かう中で
、人流の増加、各種政策、低金利政策の支え
もあり、商環境、不動産市況は回復基調にあ
る。

ＪＲ稲毛駅前ロータリーから続く商業地域で
あり、昨今の経済社会活動の正常化から、地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 千葉稲毛 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６９９３
-329		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
b ２４１０２
８７６５
-318		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東11.9m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２４１０２
５３８３
-358		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１０２
６１８１
-56		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
中間画地
近商

(90,400)
e ２４１０２
５３８３
-352		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m市道、
東3m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
514,317  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
587,864 		 100
[ 115.1]
510,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
511,000 
b (　           ) 
385,532  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
414,447 		 100
[  77.6]
534,081 
534,000 
c (　           ) 
489,925  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
520,790 		 100
[  97.0]
536,897 
537,000 
d (　           ) 
395,584  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  97.0]		 100
[  95.0]
440,444 		 100
[  85.3]
516,347 
516,000 
e (　           ) 
621,692  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
662,974 		 100
[ 109.1]
607,676 
608,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    519,000 円／㎡]  



千葉稲毛 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,698,763 
2,651,301 
10,047,462 
8,093,400 
1,954,062 		 （　0.9538）
1,863,784 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     41,417,422 円　　　　（　    423,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉稲毛 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所 76.90 ＲＣ6 421.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   98 ㎡      8.5 m x   11.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層部を店舗とした事務所ビルを想定した。（フロア貸し） ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
74.18 
83.1 
61.68 
4,810 
296,681 		 8.0  2,373,448 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
69.48 
88.1 
61.23 
3,300 
202,059 		 6.0  1,212,354 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
69.48 
88.1 
61.23 
2,650 
162,260 		 6.0  973,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
421.58 
87.3 
367.83 

1,147,780 		 7,480,042 
0 
⑨年額支払賃料      1,147,780 円　×　12ヶ月　＝　      13,773,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     367.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,773,360 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,143,189 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,630,171 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,480,042 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,698,763 円　　　　（　       129,579 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-1215		 2,724  
(   2,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,926 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第２
　　　　-1216		 2,772  
(   2,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,422 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉稲毛 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 413,201 円  　　　       13,773,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      331,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,045,500 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,651,301 円　（　　　　　　        27,054 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　     421.58 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,093,400 円  
（　　　　　        82,586 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,698,763 円      
②総費用 2,651,301 円      
③純収益　①－② 10,047,462 円      
④建物等に帰属する純収益 8,093,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,954,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,863,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,018 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,417,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     423,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉稲毛 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市稲毛区小仲台二丁目５番１７
 0400000176700-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉稲毛 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉稲毛 5-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.
鑑定評価額 48,500,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
｢小仲台２－５－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、診療所兼共同
住宅等
ＲＣ6		 飲食店舗、小売店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 稲毛

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道　 交通

施設		 稲毛駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗、小売店舗等が連坦する駅近接の商業地域で、当面は現状の利用状況が維持されると予測する。地価水
準は、低金利と安定した店舗・事務所需要を反映し、引き続き上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    419,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市、船橋市及び習志野市内で、ＪＲ総武線、ＪＲ京葉線及び京成線沿線の商業地域又は商住混在地
域である。本件標準地規模の土地は地縁性のある個人又は中小事業者が需要者の中心で、中層の店舗・事務所ビルとし
て利用するケースが多い。利用が混在している地域であり、個別的要因により、価格水準には幅があるため、中心とな
る価格帯の把握は困難であるが、１００㎡程度の規模で５０百万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は何れも同一需給圏内の商業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。収益価格は投資採
算性に着目した価格であり、理論的な価格と言える。近隣地域における取引は、取引相場を中心に収益力を勘案して、
売主・買主の個別事情により決定されるものと判断されることから、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、さら
に、前年地価公示及び前年指定基準地以降の動向との検討等も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    463,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　稲毛 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    476,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 稲毛区の人口は横這いで、高齢化率は上昇し
ている。商業地の取引価格は、低金利と安定
した店舗・事務所需要を反映し、上昇幅は拡
大傾向にある。

稲毛駅近接の普通商業地域であり、供給はほ
とんど無いが、現在の経済情勢等を反映して
、商況は比較的堅調で、地価水準は、上昇幅
が拡大している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 千葉稲毛 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
５３８３
-503		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(68,228)
b ２４１０２
６１８１
-56		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
中間画地
近商

(90,400)
c ２４１０２
５３８３
-301		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北26m市道、
西3.6m、角地
商業

(100,800)
d ２４１０２
６９９３
-322		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東（駅前広
場）市道、
北西4.2m、
二方路
商業

(100,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,431  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
328,974 		 100
[  67.3]
488,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
489,000 
b (　           ) 
395,584  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  97.0]		 100
[  95.0]
440,444 		 100
[  86.2]
510,956 
511,000 
c (　           ) 
508,583  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
529,228 		 100
[ 101.4]
521,921 
522,000 
d (　           ) 
516,461  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
582,284 		 100
[ 104.2]
558,814 
559,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



千葉稲毛 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,888,129 
2,921,530 
9,966,599 
8,027,600 
1,938,999 		 （　0.9538）
1,849,417 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     41,098,156 円　　　　（　    419,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉稲毛 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 76.90 ＲＣ6 421.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   98 ㎡      8.5 m x   11.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建店舗事務所ビル、フロアー貸。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
74.18 
83.1 
61.68 
4,997 
308,215 		 8.0  2,465,720 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
69.48 
88.1 
61.23 
3,331 
203,957 		 6.0  1,223,742 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
69.48 
88.1 
61.23 
2,665 
163,178 		 6.0  979,068 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
421.58 
87.3 
367.83 

1,164,884 		 7,605,734 
0 
⑨年額支払賃料      1,164,884 円　×　12ヶ月　＝　      13,978,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     367.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,978,608 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,160,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,818,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,605,734 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,888,129 円　　　　（　       131,512 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-109		 2,724  
(   2,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,095 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,348 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,331 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第２
　　　　-110		 3,739  
(   3,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[144.2]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
3,601 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉稲毛 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 698,930 円  　　　       13,978,608　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      331,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,921,530 円　（　　　　　　        29,812 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     421.58 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,027,600 円  
（　　　　　        81,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,888,129 円      
②総費用 2,921,530 円      
③純収益　①－② 9,966,599 円      
④建物等に帰属する純収益 8,027,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,938,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,849,417 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,872 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,098,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     419,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉稲毛 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市稲毛区小仲台二丁目５番１７
 0400000176700-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考