別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉稲毛 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉稲毛 -7 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市稲毛区稲毛東６丁目１３６３番４６
｢稲毛東６－１４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を主に共同
住宅が混在する既成
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 京成稲毛

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 京成稲毛駅北東方

780m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 京成稲毛駅徒歩圏内の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。快速停車駅も利用可能な立
地で利便性に優れた住宅地域であり需要が堅調であるため、今後も地価水準は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の総武線・京成千葉線等の各駅を最寄りとする住宅地域を中心とするが京成千葉線「京成稲毛」駅
を駅勢圏とする住宅地域と強い価格牽連性がある。需要者の中心は３０代～４０代前半の都内又は市内通勤の給与所得
者又は自営業者の１次・２次取得者であり、周辺市から転入者も見られる。ＪＲ快速停車駅も利用可能で需要が堅調で
あり、地価は上昇傾向で推移。新築戸建住宅で４０百万円程度、土地は１５０㎡程度で２６百万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅徒歩圏内の規模１５８㎡の住宅地であり、比準価格及び収益価格の試算を行った。住宅地域であり、快適性及び利便
性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる
ので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    320,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[101.0]		 100
[202.0]		 [105.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高や人件費の上昇により建物価格は上昇
しているが、低金利を背景として、土地に対
する需要も底堅く、市況は引き続き堅調に推
移している。

京成千葉線京成稲毛駅から徒歩圏内の住宅地
域でＪＲの快速停車駅も利用可能で需要は堅
調であるため、地価は上昇傾向で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉稲毛 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６９９３
-2		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.9m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
b ２４１０２
８７６５
-27		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２４１０２
６９９３
-110		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西3.5m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
d ２４１０２
６９９３
-8		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
北西6m、角地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
e ２４１０２
６１８１
-7		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4.1m市道
、中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,164)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
204,318  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
201,714 		 100
[ 120.8]
166,982 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
153,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
153,461 		 100
[  94.0]
163,256 
171,000 
c (　           ) 
169,880  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
169,712 		 100
[  93.1]
182,290 
191,000 
d (　           ) 
229,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 106.1]
233,488 		 100
[ 133.9]
174,375 
183,000 
e (　           ) 
217,391  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
213,981 		 100
[  98.0]
218,348 
229,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



千葉稲毛 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,222,072 
702,293 
2,519,779 
2,058,750 
461,029 		 （　0.9734）
448,766 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      9,158,490 円　　　　（　     58,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉稲毛 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.50 ＬＳ2 159.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     11.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅、２ＤＫ（３９．７５㎡程度）、４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,820 
144,690 		 2.0  289,380 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,857 
147,632 		 2.0  295,264 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.00 
100.0 
159.00 

292,322 		 584,644 
0 
⑨年額支払賃料        292,322 円　×　12ヶ月　＝　       3,507,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,507,864 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       291,153 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,216,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           584,644 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,361 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,222,072 円　　　　（　        20,393 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-710		 1,918  
(   1,918) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,918 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,857 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第２
　　　　-804		 2,070  
(   1,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 100
[ 98.0]
1,829 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉稲毛 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,393 円  　　　        3,507,864　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,200 円  　　　　     30,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,293 円　（　　　　　　         4,445 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0675     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,058,750 円  
（　　　　　        13,030 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,222,072 円      
②総費用 702,293 円      
③純収益　①－② 2,519,779 円      
④建物等に帰属する純収益 2,058,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 461,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 448,766 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,158,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉稲毛 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市稲毛区稲毛東六丁目１３６３番４６
 0400000173070-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉稲毛 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉稲毛 -7 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.
鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市稲毛区稲毛東６丁目１３６３番４６
｢稲毛東６－１４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を主に共同
住宅が混在する既成
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 京成稲毛

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　６
ｍ市道　		 交通

施設		 京成稲毛駅北東方

780m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 京成稲毛駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持さ
れるものと予測する。地価水準は、引き続き、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ総武線及び京成千葉線沿線で、概ね千葉市稲毛区、花見川区及び中央区北西部の戸建住宅を
中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次・２次取得者層であり、圏外からの転入者
も見られる。京成稲毛駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、需要は比較的安定している。土地は、対象標準地の
規模で２５百万円～３０百万円程度、新築戸建住宅は、総額３５百万円～４５百万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅を中心とした居住の快適性を重視する住宅地域であるため、土地価格に見合った賃料水準が形成さ
れておらず、収益価格が低位に試算されたものと思料される。対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的
での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、前年地価公
示及び代表標準地との検討等も踏まえ、収益価格は参考に止め、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    320,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[101.0]		 100
[202.0]		 [105.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 稲毛区の人口は横這い傾向で、高齢化率は上
昇している。不動産取引件数は令和５年１～
９月は減少し、取引価格は地域により二極化
傾向にある。

最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便
施設への接近性及び住環境等から、需要は堅
調で、地価水準は上昇幅が拡大している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉稲毛 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６１８１
-54		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
南東4m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
b ２４１０２
６９９３
-8		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
北西6m、角地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
c ２４１０２
６１８１
-11		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.7m市道
、中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,160)
d ２４１０２
６１８１
-12		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専

(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
270,876  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
257,218 		 100
[ 152.3]
168,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
229,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 106.1]
233,488 		 100
[ 139.1]
167,856 
176,000 
c (　           ) 
170,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
181,205 		 100
[ 106.1]
170,787 
179,000 
d (　           ) 
181,598  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
177,367 		 100
[ 114.2]
155,313 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



千葉稲毛 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,371,039 
705,702 
2,665,337 
2,038,500 
626,837 		 （　0.9734）
610,163 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     12,452,306 円　　　　（　     78,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉稲毛 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.50 ＬＳ2 159.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     11.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式は２ＤＫタイプ。平均専有面積は約３９．７５㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,895 
150,653 		 2.0  301,306 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,952 
155,184 		 2.0  310,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.00 
100.0 
159.00 

305,837 		 611,674 
0 
⑨年額支払賃料        305,837 円　×　12ヶ月　＝　       3,670,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,670,044 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       304,614 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,365,430 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           611,674 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,609 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,371,039 円　　　　（　        21,336 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-105		 1,897  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,898 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,895 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第２
　　　　-106		 1,974  
(   1,893) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,954 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉稲毛 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,000 円  　　　　     30,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 183,502 円  　　　        3,670,044　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,700 円  　　　　     30,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         705,702 円　（　　　　　　         4,466 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0675     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,038,500 円  
（　　　　　        12,902 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,371,039 円      
②総費用 705,702 円      
③純収益　①－② 2,665,337 円      
④建物等に帰属する純収益 2,038,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 626,837 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 610,163 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,452,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉稲毛 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市稲毛区稲毛東六丁目１３６３番４６
 0400000173070-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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