令和6年1月15日　提出 千葉稲毛 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -5 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ区画 整然とした閑静な住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 稲毛 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 稲毛駅北東方 3.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因が存在しない区画整然とした住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持していくも のと予測する。地価は微増傾向で推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね千葉市稲毛区乃至周辺市の住宅地域において、ＪＲ総武線、京成電鉄線等の各駅が駅勢圏と判定し た。中心需要者層は、同一需給圏内の３０代から４０代主体の都内通勤者等と考えられる。本標準地は、バス便利用で 利便性はやや劣るが、居住環境の成熟した住宅地域に所在し需要は安定している。需要の中心価格帯は、対象となる標 準地規模の場合、土地が概ね１，５００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度と考察した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、区画整然とした住宅地域に所在し、自己居住目的が需要の中心である。ゆえに、価格形成は、居住の快適 性等が重視されることとなり、一方、市場需要を満たす収益物件の想定が、本標準地の画地規模では困難であることか ら収益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観 的な比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [ 84.6] [102.0] 100 96,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲毛区の人口は概ね横這いで推移しており、 一方で、高齢化が進んでいる。しかし、住宅 地需要は引続き底堅い。 地域要因について特別な変動は認められない 。居住環境に比較的恵まれた住宅地域である ことから、最寄駅バス便圏であるものの、需 要は底堅い。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％