令和6年1月15日　提出 千葉花見川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 9-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　井野　好伸   TEL.

鑑定評価額 222,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区千種町２９１番７外 ②地積 　(㎡) 4,232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南東10m市道 水道、ガス、下水 新検見川 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   520 ｍ、南   150 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  95.0 ｍ、規模　　     4,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 新検見川駅北東方 6.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸部の工業地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。立地に優れるため、需要は比 較的堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び周辺市の工業地域。需要者の中心は、対象標準地の規模の場合、自己使用目的の中小法人で ある。中小規模の工場等が多い内陸部の鉄工団地内の工業地域で、国道１６号及び千葉北インターチェンジから近く、 立地に優れるため、需要は比較的堅調である。画地規模により価格に幅があるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場等が建ち並ぶ鉄工団地内の工業地域であり、自己使用目的の取引が中心で、工場の賃貸市場は未成熟で あるため、収益還元法は適用しなかった。適用手法は取引事例比較法のみであるが、市場における実際の取引事例から 試算しており、比準価格は市場の実態を反映した説得力の高い価格である。したがって、比準価格を採用し、代表標準 地との検討及び同一地点である基準地の価格時点以降の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,700 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [100.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　花見川 9-1                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉市における工業地の需要は底堅く、立地 や接面道路、形状・規模に優れた土地の需要 は堅調である。 内陸部の工業地域で、立地に優れるため、需 要は比較的堅調である。特段の変動要因はな く、当面は現状を維持すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％ +2.9 ％