別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉花見川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉花見川 5-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　小野坂　圭裕   TEL.
鑑定評価額 69,300,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市花見川区花園１丁目２４番３
｢花園１－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 西16m市道 水道、ガス、下水 新検見川

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新検見川駅北東方

220m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ線総武新検見川駅へ接近性が良好な、成熟した商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維
持するものと予測する。地価は需要の増大等を背景に、プラス傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ総武線駅周辺等に位置する、商住混在、近隣等の商業地域で、特に、比較的広幅員の国道、県
道、市道等の沿道に所在する商業地域である。需要者層の中心は、地元で事業展開している法人、企業等を軸に、小規
模店舗の個人事業主等と判断した。新型コロナ禍後においても、鉄道駅へ接近性の良好な商業地需要は底堅さを見せて
いる。規模、条件等が様々で把握困難であるが、需要価格帯は総額１億円～３億円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する近隣地域は、幹線道路沿いの商業地域でチェーン店型小売店舗、飲食店等も見られるが、信頼性の高い
店舗、営業所等の賃貸事例を多数収集することは困難で、収益価格については、収益還元法における想定条件に起因す
る信頼性低下も懸念されるところである。よって、実証的で規範性の高い比準価格を重視して、収益価格を関連付ける
ことを妥当と判断し、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    463,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[173.7]		 [100.0]
100		 285,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 花見川区の人口は微増で推移しており、高齢
化が進んでいる。土地取引件数は昨年から減
少しているが、駅徒歩圏の住宅地需要は引続
き旺盛である。

ＪＲ総武線新検見川駅へ至近の交通量が多い
商業地域で、地域要因に特段の変動は認めら
れないが、需要は増大しており、地価はプラ
ス傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉花見川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
８７６５
-25		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.6m市道
、中間画地
近商

(90,276)
b ２４１０２
８７６５
-15		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北2.2m市道、
北東5m、角地
近商

(90,300)
c ２４１０２
６９９３
-143		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東4m市道、
北西2.1m、
南東2m、
三方路
近商

(100,200)
d ２４１０２
６９９３
-144		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東3m未舗装
私道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２４１０２
６９９３
-519		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,753  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
242,478 		 100
[  83.0]
292,142 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
292,000 
b (　           ) 
326,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
318,412 		 100
[ 107.2]
297,026 
297,000 
c (　           ) 
263,902  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.3]
323,069 		 100
[ 109.3]
295,580 
296,000 
d (　           ) 
323,389  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
369,382 		 100
[ 124.0]
297,889 
298,000 
e (　           ) 
258,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
260,394 		 100
[  88.9]
292,907 
293,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -15.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    295,000 円／㎡]  



千葉花見川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,595,060 
4,096,035 
18,499,025 
15,893,500 
2,605,525 		 （　0.9530）
2,483,065 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     53,979,674 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉花見川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 178.72 ＲＣ6 874.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   243 ㎡     12.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階共同住宅 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種建物を検討し標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
169.50 
68.8 
116.62 
3,833 
447,004 		 6.0  2,682,024 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
141.00 
85.0 
119.85 
2,555 
306,217 		 1.0  306,217 
1.0  306,217 

 4～ 5		 居宅
141.00 
85.0 
119.85 
2,606 
312,329 		 1.0  312,329 
1.0  312,329 

 6～ 6		 居宅
141.00 
85.0 
119.85 
2,683 
321,558 		 1.0  321,558 
1.0  321,558 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
874.50 
81.9 
715.87 

2,005,654 		 4,240,674 
1,558,650 
⑨年額支払賃料      2,005,654 円　×　12ヶ月　＝　      24,067,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     715.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,067,848 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,997,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,070,217 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,240,674 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,887 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,558,650 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         485,956 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,595,060 円　　　　（　        92,984 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-405		 3,425  
(   3,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,884 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,555 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第２
　　　　-406		 2,081  
(   2,079) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
2,384 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉花見川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 717,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 722,035 円  　　　       24,067,848　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,031,500 円  　　　　    239,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       239,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       239,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,096,035 円　（　　　　　　        16,856 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 239,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     874.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,893,500 円  
（　　　　　        65,405 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,595,060 円      
②総費用 4,096,035 円      
③純収益　①－② 18,499,025 円      
④建物等に帰属する純収益 15,893,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,605,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,483,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,979,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉花見川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市花見川区花園一丁目２４番３
 0411000180128-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉花見川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉花見川 5-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.
鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 286,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市花見川区花園１丁目２４番３
｢花園１－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 西16m市道 水道、ガス、下水 新検見川

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新検見川駅北東方

220m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は認められない駅に比較的近い近隣商業地域である。小売店舗や銀行等が建ち並ぶ現在の
商業的環境を、将来も維持すると予測する。当地域の需要は根強く、地価水準は堅調に推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市、習志野市、八千代市等における商業地域で、特に、駅前商業地域、或いは、駅に比較的近い路
線商業地域等と判定される。中心需要者層は、不動産投資部門を持つ法人、大手上場企業等を主軸に、市内企業、個人
事業主等と考察した。ＪＲ新検見川駅に近いバスロータリー前の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、根
強い土地需要を見せている。規模、条件等が様々であることから、需要に関する価格帯の明示は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、ＪＲ新検見川駅に近い近隣商業地域であるが、信頼性の高い店舗、営業所等の賃貸事例を多数収集するこ
とは困難であり、更に、収益還元法における想定条件に起因する収益価格の信頼性の低下も懸念される。したがって、
同一需給圏内の取引事例から求めた客観的な比準価格を標準に、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も
踏まえ、単価と総額のバランスをも検討、調整することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    463,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[173.7]		 [100.0]
100		 285,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 花見川区は、人口が若干微増傾向で、一方、
高齢化も微増傾向である。駅徒歩圏内の住宅
地需要は引続き底堅い。


ＪＲ新検見川駅に近いバスロータリー前の小
売店舗、銀行等が建ち並ぶ近隣商業地域で一
定の商業需要があり、地価は上昇幅拡大。


個別的要因についての特別な変動は認められ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉花見川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
８７６５
-25		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.6m市道
、中間画地
近商

(90,276)
b ２４１０２
６９９３
-147		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9.2m国道
、南東2m、
角地
近商

(100,200)
c ２４１０２
８７６５
-15		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北2.2m市道、
北東5m、角地
近商

(90,300)
d ２４１０２
６９９３
-18		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,753  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
242,478 		 100
[  84.8]
285,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
199,382  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
208,857 		 100
[  74.6]
279,969 
280,000 
c (　           ) 
326,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
318,412 		 100
[ 105.4]
302,099 
302,000 
d (　           ) 
274,056  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
279,537 		 100
[  95.8]
291,792 
292,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



千葉花見川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,589,976 
4,110,709 
18,479,267 
15,893,500 
2,585,767 		 （　0.9530）
2,464,236 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     53,570,348 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉花見川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 178.72 ＲＣ6 874.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   243 ㎡     12.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階以上が共同住宅利用の賃貸用不動産を想定した。 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種の建物を検討し査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
169.50 
68.8 
116.62 
3,941 
459,599 		 10.0  4,595,990 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
141.00 
85.0 
119.85 
2,627 
314,846 		 2.0  629,692 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
141.00 
85.0 
119.85 
2,653 
317,962 		 2.0  635,924 
0.0  0 

 6～ 6		 居宅
141.00 
85.0 
119.85 
2,680 
321,198 		 2.0  642,396 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
874.50 
81.9 
715.87 

2,046,413 		 7,769,618 
0 
⑨年額支払賃料      2,046,413 円　×　12ヶ月　＝　      24,556,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     715.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,556,956 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,038,227 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,518,729 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,769,618 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,247 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,589,976 円　　　　（　        92,963 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-1216		 2,772  
(   2,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,800 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,627 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第２
　　　　-1102		 3,236  
(   3,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
2,697 
c 千葉第２
　　　　-110		 3,739  
(   3,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[144.2]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[104.0]
2,397 
千葉花見川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 717,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 736,709 円  　　　       24,556,956　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,031,500 円  　　　　    239,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       239,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       239,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,110,709 円　（　　　　　　        16,916 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 239,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     874.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,893,500 円  
（　　　　　        65,405 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,589,976 円      
②総費用 4,110,709 円      
③純収益　①－② 18,479,267 円      
④建物等に帰属する純収益 15,893,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,585,767 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,464,236 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,141 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,570,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉花見川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市花見川区花園一丁目２４番３
 0411000180128-0000
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備考