令和6年1月15日　提出 千葉花見川 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -35 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　三原　良作   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区柏井町１１８０番４ ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北東8.1m市道 水道、下水 八千代台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       483 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．１ｍ市道 交通 施設 八千代台駅南東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市化調整区域内の農家住宅と一般住宅が見られる地域で、建築規制等も厳しく、地域要因に変化は無く当分の間 は現況を維持すると予測する。地価については、地域性から需要が乏しく、弱含み基調を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に千葉市、八千代市、四街道市内のうち、市街化調整区域内の旧来から郊外の住宅地域が圏域。需要者 は圏内に在住の地縁性を有する一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。農家住宅等の既存住宅地で、交通利便 性や生活利便性にも劣り、需要は衰退傾向にある。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模で１５百万前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は戸建住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、周辺環境とその交通接近性により賃貸住宅等の投資目的 の土地需要は無く、自己使用目的の取引が支配的で、合理的な賃貸想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。よ って、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、代表標準地より求め た規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -26             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [104.0] 100 [121.0] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回 復しており、雇用・所得環境が改善する下で 、各種政策の効果もあって回復傾向が続くこ とが期待される。 市街化調整区域内の既存宅地で、交通利便性 がやや劣ることも含め、土地需要が乏しく、 地価は弱含み基調にある。 現地調査等から個別的要因に特段の変化はな く、市場性の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％