別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
千葉花見川 -25 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉花見川 -25 千葉県 千葉第2 氏名  不動産鑑定士 三原 良作   TEL.
鑑定評価額 16,900,000 円  1㎡当たりの価格 120,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
95,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
千葉市花見川区畑町1435番46
②地積
 (㎡)
141  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模の戸建住宅が
建ち並ぶ郊外の住宅
地域
南東5.5m市道 水道、ガス、下水 新検見川

1.9km
(2)



①範囲 東    60 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   5
.5m市道
交通

施設
新検見川駅北方

1.9km
法令

規制
1低専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が建ち並ぶ区画の整った郊外の住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持
すると予測する。地価については、需給関係は堅調で、やや強含み基調を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           120,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に千葉市内のJR総武線、京成千葉線沿線の住宅地域が圏域。需要者は市内及び都心部への通勤者が
大半を占め、市内在住の地縁的選好性を有する30~40歳代の一次取得者が中心。駅徒歩外の郊外の住宅地域で、駅
周辺の区画の整った住宅地と比べ、圏外からの転入は少ないものの、需給関係は概ね均衡している。土地は15~18
百万円程度、新築戸建で30~35百万円台程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、公法上の規制及びその交通接近性により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は
殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の
不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 千葉稲毛 -8                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         81,000 円/㎡
[101.2]
100
100
[103.0]
100
[ 69.4]
[104.0]
100
119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          119,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回
復しており、雇用・所得環境が改善する下で
、各種政策の効果もあって回復傾向が続くこ
とが期待される。

最寄り駅まで徒歩圏外の住宅地域で、交通利
便性はやや劣るが、比較的良好な周辺環境等
から、需要は堅調で、地価は強含み基調にあ
る。

現地調査等から個別的要因に特段の変化はな
く、市場性の変化は認められない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -3.0
環境       -27.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 千葉花見川 -25 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24102
6993
-520
千葉市花見川区

建付


  
(           ) 
不整形 南西5m市道、
中間画地




1低専

(60,150)
b 24102
6993
-529
千葉市花見川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
北西5m、角地




1住居
高度1種最低20m
(70,200)
c 24102
6993
-14
千葉市花見川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m私道、
西3.9m、角地




1低専

(60,150)
d 24102
4406
-5
千葉市花見川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
北4.5m、角地




1低専

(60,100)
e 24102
4406
-112
千葉市花見川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
114,359  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.7]

123,735 
100
[ 102.0]

121,309 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

126,000 
b (            
130,633  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

124,294 
100
[ 105.1]

118,263 

123,000 
c (            
128,049  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

122,805 
100
[ 106.1]

115,745 

120,000 
d (            
125,698  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 119.0]

105,629 
100
[  95.0]

111,188 

116,000 
e (            
108,204  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

108,204 
100
[  98.0]

110,412 

115,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      +3.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.0 環境      -2.0
画地     +19.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     120,000 円/㎡]  



千葉花見川 -25 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は自己使用の中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、収益性に着目した取引は行われていない。また
、建蔽率・容積率等の公法上の規制等から、共同住宅等の賃貸想定は投資採算性の観点からも非現実的であるた
め収益還元法は適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 千葉花見川 -25 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  千葉市花見川区畑町1435番46
0411000176197-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
千葉花見川 -25 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉花見川 -25 千葉県 千葉第2 氏名  不動産鑑定士 小野坂 圭裕   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  1㎡当たりの価格 121,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
95,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
千葉市花見川区畑町1435番46
②地積
 (㎡)
141  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模の戸建住宅が
建ち並ぶ郊外の住宅
地域
南東5.5m市道 水道、ガス、下水 新検見川

1.9km
(2)



①範囲 東    60 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
.5m市道
交通

施設
新検見川駅北方

1.9km
法令

規制
1低専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住環境の良好な住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持していくものと予
測する。地価は当地域における堅調な住宅需要を背景に、やや上昇傾向に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           121,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内のJR総武線沿線に所在する住宅地域等である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住するサ
ラリーマン世帯で、圏外からの転入者も見られる。最寄り駅を中心に住宅供給は活発で需給関係は比較的安定している
。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で1,700万円前後、新築戸建住宅は3,000万円前後程
度、中古戸建住宅は建物の建築年数によって差が見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地の存する近隣地域は、居住の快適性を重視する自己使用目的を中心とした戸建住宅地域であり、投資採算性に見
合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採
用し、各事例の個別的要因及び地域要因についても十分に検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用す
ることを妥当と判断して、代表標準地との検討、単価と総額の関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 千葉稲毛 -8                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         81,000 円/㎡
[101.2]
100
100
[103.0]
100
[ 68.4]
[104.0]
100
121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          119,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
花見川区の人口は微増で推移しており、高齢
化が進んでいる。土地取引件数は昨年から減
少しているが、駅徒歩圏の住宅地需要は引続
き旺盛である。

JR総武線新検見川駅を最寄り駅とする郊外
の住宅地域で、都心への通勤圏として堅調な
需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -3.0
環境       -28.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 千葉花見川 -25 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24102
4406
-11
千葉市花見川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東2.8m市道
、中間画地




1低専

(60,150)
b 24102
6993
-520
千葉市花見川区

建付


  
(           ) 
不整形 南西5m市道、
中間画地




1低専

(60,150)
c 24102
6993
-529
千葉市花見川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
北西5m、角地




1住居
高度1種最低20m
(70,200)
d 24102
6993
-14
千葉市花見川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m私道、
西3.9m、角地




1低専

(60,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
86,207  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[  79.2]

109,283 
100
[  93.9]

116,382 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

121,000 
b (            
114,359  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.7]

123,735 
100
[ 102.0]

121,309 

126,000 
c (            
130,633  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

124,294 
100
[ 107.1]

116,054 

121,000 
d (            
128,049  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

122,805 
100
[ 109.1]

112,562 

117,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地     -20.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     121,000 円/㎡]  



千葉花見川 -25 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
居住の快適性が重視される自己所有の戸建住宅地のため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 千葉花見川 -25 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  千葉市花見川区畑町1435番46
0411000176197-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考